ปัญหาใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจีนจะใช้เวลาอย่างน้อย 4 ถึง 6 ปีในการแก้ไข

CNBC CHINA ECONOMY : Evelyn Cheng              @CHENGEVELYN

ประเด็นสำคัญ

จีนมีปัญหาใหญ่ในด้านอสังหาริมทรัพย์ซึ่งจะต้องใช้เวลาอย่างน้อยสี่ถึงหกปีในการแก้ไข ตามการวิเคราะห์ของ Louise Loo หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ Oxford Economics

“อย่างไรก็ตาม หากแบ่งข้อมูลออกไป อุปทานส่วนเกินที่มีอยู่ในตลาดมีแนวโน้มที่จะใช้เวลาอย่างน้อยอีกสี่ปีในการผ่อนคลาย โดยไม่มีอุปสงค์ที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ” Loo กล่าวในรายงานเมื่อวันอังคาร

ท้ายที่สุดแล้ว การก่อสร้างที่อยู่อาศัยในมณฑลกุ้ยโจวที่ค่อนข้างยากจนอาจใช้เวลานานกว่า 20 ปีจึงจะแล้วเสร็จ ลูกล่าวในอีเมล ขณะที่อาจต้องใช้เวลาอย่างน้อยสิบปีในมณฑลอื่นๆ หลายแห่ง เช่น เจียงซีและเหอเป่ย

อาคารที่พักอาศัยที่กำลังก่อสร้างในโครงการ Isle Maison ของบริษัท China Vanke ในเมืองเหอเฟย ประเทศจีน ในวันจันทร์ที่ 27 พฤศจิกายน 2023 จีนกำลังเพิ่มแรงกดดันให้กับธนาคารต่างๆ เพื่อสนับสนุนนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังดิ้นรน ซึ่งส่งสัญญาณถึงความอดทนของประธานาธิบดีสี จิ้นผิง ที่มีต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ ความเจ็บปวดใกล้จะถึงขีดจำกัดแล้ว ที่มา: บลูมเบิร์ก

บลูมเบิร์ก | บลูมเบิร์ก | เก็ตตี้อิมเมจ

ปักกิ่ง-จีนมีปัญหาใหญ่ในด้านอสังหาริมทรัพย์ซึ่งต้องใช้เวลาหลายปีในการแก้ไข ตามการวิเคราะห์ของ Louise Loo นักเศรษฐศาสตร์จาก Oxford Economics

เมื่อดูข้อมูลทั่วประเทศ ไม่ว่าจะอิงจากการประมาณการอย่างเป็นทางการของสินค้าคงคลังที่ยังไม่ได้ขายหรืออัตราส่วนการก่อสร้างต่อการขาย Loo พบว่านักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในจีนจะใช้เวลาอย่างน้อยสี่ถึงหกปีในการสร้างที่อยู่อาศัยที่ยังไม่เสร็จให้เสร็จสมบูรณ์

นั่นหมายถึง ความพยายามในการเพิ่มเงินทุนให้กับนักพัฒนาและความพยายามอื่นๆ ในการแก้ไขปัญหาตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจีนไม่ได้แก้ไขปัญหาใหญ่ของบ้านที่สร้างไม่เสร็จโดยตรง

“อย่างไรก็ตาม หากแบ่งข้อมูลออกไป อุปทานส่วนเกินที่มีอยู่ในตลาดมีแนวโน้มที่จะใช้เวลาอย่างน้อยอีกสี่ปีในการผ่อนคลาย โดยไม่มีอุปสงค์ที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ” Loo กล่าวในรายงานเมื่อวันอังคาร

“อุปทานที่เพิ่มขึ้นจากธุรกรรมในตลาดรอง เนื่องจากครัวเรือนกังวลเกี่ยวกับการสูญเสียผลกำไรจากราคาที่ลดลง ขายบ้านหลังที่สองหรือสามของพวกเขา ถือเป็นอุปสรรคเพิ่มเติมต่อกระบวนการนี้” เธอกล่าว โดยตั้งข้อสังเกตว่า “สินค้าคงคลังของนักพัฒนามีมากเกินไปสำหรับ ครัวเรือนดูดซึมได้เร็ว”

โดยปกติแล้วอ พาร์ทเมนท์จะขายก่อนที่การก่อสร้างจะแล้วเสร็จในประเทศจีน ดังนั้นจึงเป็นเรื่องสำคัญที่นักพัฒนาจะต้องสร้างบ้านให้เสร็จหากต้องการขายเพิ่ม

แต่ปัญหาทางการเงินและปัญหาอื่นๆ ส่งผลให้นักพัฒนาต้องชะลอเวลาในการจัดส่งบ้าน ส่งผลให้ยอดขายบ้านในอนาคตลดลง

ท้ายที่สุดแล้ว การก่อสร้างที่อยู่อาศัยในมณฑลกุ้ยโจวที่ค่อนข้างยากจนอาจใช้เวลานานกว่า 20 ปีจึงจะแล้วเสร็จ ลูกล่าวในอีเมล ขณะที่อาจต้องใช้เวลาอย่างน้อย 10 ปีในมณฑลอื่นๆ หลายแห่ง เช่น เจียงซีและเหอเป่ย

เมื่อเดือนที่แล้ว Nomura ประมาณการว่าขนาดของบ้านขายล่วงหน้าที่ยังสร้างไม่เสร็จในจีนจะใหญ่กว่าบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ Country Garden ประมาณ 20 เท่า ณ สิ้นปี 2565

ภาคอสังหาริมทรัพย์และภาคส่วนที่เกี่ยวข้องคิดเป็นประมาณหนึ่งในห้าถึงหนึ่งในสี่ของเศรษฐกิจจีน

หน่วยงานจัดอันดับความน่าเชื่อถือ มูดี้ส์ กล่าวเมื่อวันอังคารที่ผ่านมาว่า คาดว่าส่วนแบ่งดังกล่าวจะลดลง ซึ่งสอดคล้องกับวัตถุประสงค์ของรัฐบาลจีน อย่างไรก็ตาม บริษัทชี้ให้เห็นผลลัพธ์ที่ส่งผลให้ยอดขายที่ดินลดลง หมายความว่ารัฐบาลท้องถิ่นอาจเผชิญกับความตึงเครียดทางการเงิน หากพวกเขาไม่สามารถชดเชยสิ่งที่เป็นตัวขับเคลื่อนรายได้มากกว่าหนึ่งในสาม

นั่นหมายความว่า ปักกิ่งอาจต้องก้าวเข้ามา ทำให้เกิด “ความเสี่ยงด้านลบต่อความแข็งแกร่งทางการคลัง เศรษฐกิจ และสถาบันของจีน” มูดี้ส์กล่าว ปรับลดแนวโน้มอันดับความน่าเชื่อถือของรัฐบาลจีนเป็นลบจากมีเสถียรภาพ

มูดี้ส์ คาดว่า การเติบโตของผลิตภัณฑ์ภายในประเทศของจีนจะชะลอการเติบโตลงเหลือ 4% ในปี 2567 และ 2568 และเฉลี่ย 3.8% ต่อปีตั้งแต่ปี 2569 ถึง 2573 บริษัทยังคงรักษาอันดับเครดิตระยะยาวที่ระดับ 'A1' สำหรับพันธบัตรรัฐบาลของจีน

ล้น?

แม้ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะประสบปัญหาอย่างต่อเนื่อง แต่ Loo ของ Oxford Economics ก็ไม่คาดหวังว่าเศรษฐกิจจะทะลักอย่างมีนัยสำคัญไปยังส่วนอื่นๆ ของเศรษฐกิจ

“เราคิดว่า ภาวะถดถอยที่อยู่อาศัยของจีนจะก้าวไปในเส้นทางที่แตกต่างจากสหรัฐฯ สเปน หรือไอร์แลนด์เมื่อ 10-15 ปีที่แล้ว และไม่น่าจะกระตุ้นให้เกิดวิกฤตการเงินในวงกว้างขึ้น” เธอกล่าว

ในสถานการณ์เหล่านั้น ราคาบ้านที่ลดลง ความล้มเหลวในการจำนอง และการกู้ยืมของธนาคารมีความเชื่อมโยงกัน Loo กล่าว โดยชี้ให้เห็นความแตกต่างในจีน: บทบาทที่มากขึ้นของนโยบาย ธนาคารที่รัฐควบคุม และเงื่อนไขการจำนองที่เข้มงวดมากขึ้น

นักวิเคราะห์คนอื่นๆ ยังคาดหวังว่าเศรษฐกิจของจีนจะเป็นไปในทิศทางของตัวเอง

“เราเห็นความคล้ายคลึงกันบางประการระหว่างสถานการณ์ของจีนกับภาวะซบเซาทางเศรษฐกิจในญี่ปุ่น หลังจากที่ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ของจีนแตกในปี 1991” S&P Global Ratings ระบุในรายงานเมื่อวันจันทร์ “อย่างไรก็ตาม S&P Global Ratings เชื่อว่าจีนสามารถหลีกเลี่ยงผลลัพธ์นี้ได้ โดยได้รับความช่วยเหลือจากการดำเนินการด้านกฎระเบียบและความแข็งแกร่งของภาคธนาคารและภาคธุรกิจ”

https://www.cnbc.com/2023/12/07/chinas-big-property-market-problem-will-take-years-to-resolve.html

12080

Click Donate Support Web