ทริสเรทติ้ง คงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ ‘AA’ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต’Stable’ หรือ’คงที่’ โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงสถานะผู้นำของบริษัทในธุรกิจศูนย์การค้าในประเทศไทย ตลอดจนผลงานในการบริหารศูนย์การค้าคุณภาพสูง และกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอจากรายได้ค่าเช่าและค่าบริการตามสัญญา

นอกจากนี้ การพิจารณาอันดับเครดิตยังคำนึงถึงการฟื้นตัวของธุรกิจศูนย์การค้าภายหลังการแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (โรคโควิด 19) และความต้องการในการลงทุนอย่างมากเพื่อขยายธุรกิจของบริษัทในระหว่างปี 2566-2567

ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต

การฟื้นตัวของผลการดำเนินงานอย่างเข้มแข็งในปี 2565

ศูนย์การค้าของบริษัทคาดว่าจะฟื้นตัวกลับมาอย่างเต็มที่ในระหว่างปี 2566-2567 ภายหลังจากการเปิดประเทศและการลดระดับความเข้มงวดของมาตรการป้องกันการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ทั้งนี้ ในเดือนธันวาคม 2565 ที่ผ่านมาจำนวนลูกค้าที่เข้าศูนย์การค้าของบริษัทอยู่ที่ระดับ 80%ปลาย ๆ เมื่อเทียบกับปี 2562 ซึ่งเป็นเวลาก่อนการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 และเป็นระดับสูงที่สุดตั้งแต่เดือนมีนาคม 2563 เป็นต้นมา

ส่วนธุรกิจโรงแรมนั้นก็กำลังฟื้นตัวเช่นกันเนื่องจากมีทั้งมาตรการส่งเสริมการท่องเที่ยวในประเทศของรัฐบาลและการกลับมาของนักท่องเที่ยวต่างชาติ โดยทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้เฉลี่ยต่อห้องของโรงแรมของบริษัทที่พัทยาจะเท่ากับในช่วงปี 2562 ได้ในปี 2566-2567 ในขณะที่โรงแรมของบริษัทในจังหวัดเมืองรองที่พึ่งพานักท่องเที่ยวภายในประเทศก็คาดว่าจะกลับมามีรายได้เฉลี่ยต่อห้องเท่ากับในช่วงปี 2562 ได้ภายในปี 2568 ทั้งนี้ ณ เดือนธันวาคม 2565

ภาพรวมผลการดำเนินงานของโรงแรมของบริษัทเป็นที่น่าพอใจเมื่อเปรียบเทียบกับช่วงก่อนเกิดโรคโควิด 19 โดยรายได้เฉลี่ยต่อห้องของ’โรงแรมฮิลตัน พัทยา’ กลับไปเท่ากับรายได้เฉลี่ยต่อห้องในปี 2562 ในขณะที่ ‘โรงแรมเซ็นทรัลอุดรธานี’มีรายได้ต่อห้องคิดเป็น 79% เมื่อเปรียบเทียบกับในปี 2562

ทริสเรทติ้ง คาดว่า รายได้ของบริษัทจะปรับตัวดีขึ้นไปอยู่ที่ระดับ 3.5-4.5 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงระหว่างปี 2565-2567 ในขณะที่กำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) คาดว่าจะเพิ่มขึ้นไปอยู่ที่ระดับ 2.2-2.7 หมื่นล้านบาทต่อปี รายได้ของบริษัทจะเติบโตที่ระดับ 36% ในปี 2565 และ 10% ต่อปีในช่วงระหว่างปี 2566-2567 เนื่องจากการปรับตัวที่ดีขึ้นของสถานการณ์โรคโควิด 19 และรายได้ที่ได้รับจากศูนย์การค้า ตลอดจนที่พักอาศัย และโรงแรมแห่งใหม่ๆ

ผลงานที่ได้รับการยอมรับในการบริหารศูนย์การค้าคุณภาพสูง

ทริสเรทติ้ง ประเมินว่า คุณภาพสินทรัพย์โดยรวมของบริษัทอยู่ในเกณฑ์ดี โดยบริษัทมีศูนย์การค้าซึ่งสร้างรายได้ดีจำนวนหลายแห่งและตั้งอยู่ในทำเลที่ดีรวมทั้งยังมีฐานผู้เช่าที่หลากหลายและแข็งแกร่ง บริษัทมีการปรับปรุงศูนย์การค้าและปรับเปลี่ยนผู้เช่าอยู่เสมอเพื่อให้ศูนย์การค้ามีความทันสมัยและดึงดูดใจลูกค้า

ทั้งนี้ ผู้เช่าหลักที่เป็นแม่เหล็กดึงดูดลูกค้าให้เข้าศูนย์การค้าของบริษัทประกอบไปด้วย ‘ห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัล’ ‘ห้างสรรพสินค้าโรบินสัน’ รวมทั้งโรงภาพยนตร์ ซุปเปอร์มาร์เก็ต ร้านแบรนด์เนม และห้องโถงเอนกประสงค์ขนาดใหญ่สำหรับจัดกิจกรรมต่างๆ ซึ่งผู้เช่าหลักที่มีความหลากหลายเหล่านี้ยังช่วยดึงดูดผู้เช่าเฉพาะทางรายอื่นๆ ในขณะที่ศูนย์การค้าที่มีคุณภาพสูงยังช่วยดึงดูดผู้เช่ารายย่อยทั้งที่เป็นแบรนด์ภายในประเทศและจากต่างประเทศได้อีกด้วย

เน้นการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน

กลยุทธ์ของบริษัทคือการเป็นผู้นำในด้านการพัฒนาศูนย์การค้าที่มีโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบอื่นๆ ผสมผสานอยู่ด้วย โดยบริษัทวางแผนจะพัฒนาอาคารสำนักงานให้เช่ารวมถึงโรงแรมและที่พักอาศัยในพื้นที่เดียวกันกับศูนย์การค้าของบริษัทหรือในเครือเซ็นทรัลกรุ๊ป ซึ่งปัจจุบันบริษัทอยู่ระหว่างการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสานหลายโครงการรวมทั้งโครงการขนาดใหญ่ที่ดำเนินการร่วมกับผู้ร่วมทุนที่มีชื่อเสียงหลายราย ได้แก่ โครงการ ‘ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค’ในบริเวณหัวมุมถนนสีลมและถนนพระราม 4

ซึ่งบริษัทได้ร่วมพัฒนากับ บริษัท ดุสิตธานี จำกัด (มหาชน) และโครงการ ‘เซ็นทรัล เอ็มบาสซี่ 2’ ซึ่งตั้งอยู่ระหว่างถนนวิทยุและซอยสมคิดที่บริษัทได้ร่วมพัฒนากับ บริษัท ฮ่องกงแลนด์ จำกัด นอกจากนี้ บริษัทยังมีแผนในการนำที่ดินในบริเวณโครงการ “เดอะแกรนด์ พระราม 9” และที่ดินบนถนนพหลโยธินซึ่งถือโดย บริษัท แกรนด์ คาแนล แลนด์ จำกัด (มหาชน) ไปพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสานหลากหลายประเภทอีกด้วย ทั้งนี้ จำนวนโครงการที่พักอาศัยและโรงแรมที่ตั้งอยู่ในบริเวณเดียวกับศูนย์การค้าของบริษัทนั้นคาดว่าจะเพิ่มขึ้นมากกว่า 2 เท่าในอีก 5 ปีข้างหน้า ในการนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะมีรายได้เพิ่มขึ้นจากธุรกิจที่พักอาศัยและโรงแรมที่ประมาณ 2-3 พันล้านบาทต่อปี

คาดว่าภาระหนี้ยังอยู่ในระดับเดิมแม้จะมีการลงทุนจำนวนมาก

ทริสเรทติ้ง คาดว่า ภาระหนี้ของบริษัทจะยังคงอยู่ในระดับเดิมในช่วงปีประมาณการ ทั้งนี้ สมมติฐานกรณีพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่างบลงทุนของบริษัทจะอยู่ที่ระดับ 7.5 หมื่นล้านบาทในระหว่างปี 2565-2567 โดยมากกว่า 50% ของงบลงทุนดังกล่าวจะใช้ในการพัฒนาศูนย์การค้าและอาคารสำนักงานแห่งใหม่ๆ พร้อมทั้งใช้ในการปรับปรุงศูนย์การค้าเดิม ส่วนต้นทุนในการซื้อที่ดินและการก่อสร้างในโครงการพัฒนาที่พักอาศัยนั้นคาดว่าจะอยู่ที่ระดับ 3-4 พันล้านบาทต่อปีในระหว่างปี 2565-2567 ในขณะที่งบลงทุนในโครงการพัฒนาโรงแรมนั้นคาดว่าจะอยู่ที่ระดับ 1-2 พันล้านบาทต่อปี

เงินกู้รวมของบริษัทอยู่ในระดับค่อนข้างสูงภายหลังจากที่บริษัทได้ซื้อกิจการของ บริษัท สยามฟิวเจอร์ดีเวลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ในปี 2564 อย่างไรก็ตาม บริษัทวางแผนจะขายสินทรัพย์บางส่วนให้แก่ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNREIT) ซึ่งน่าจะช่วยลดภาระหนี้เงินกู้ของบริษัทลงได้บางส่วน

โดยทริสเรทติ้ง คาดว่าบริษัทจะขายและให้เช่าสินทรัพย์ในปลายปี 2566 โดยคาดว่าบริษัทจะได้รับเงินสดประมาณ 1.5 หมื่นล้านบาทจากการทำธุรกรรมดังกล่าว ในการนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะมีอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินสุทธิต่อ EBITDA ที่ระดับประมาณ 6 เท่าและอัตราส่วน EBITDA ต่อดอกเบี้ยจ่ายที่ระดับ 8 เท่าตลอดช่วงเวลาประมาณการ

มีสภาพคล่องที่เพียงพอ

ทริสเรทติ้ง ประเมินว่า สภาพคล่องทางการเงินของบริษัทจะมีเพียงพอในช่วง 12 เดือนข้างหน้า โดย ณ สิ้นเดือนกันยายน 2565 แหล่งเงินทุนของบริษัทประกอบด้วยเงินสดจำนวน 3.3 พันล้านบาทและเงินลงทุนระยะสั้นจำนวน 2.4 พันล้านบาท อีกทั้งบริษัทยังมีวงเงินกู้ยืมที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่สามารถยกเลิกได้อีกจำนวน 3.1 หมื่นล้านบาท ในขณะที่กระแสเงินสดจากการดำเนินงานนั้นคาดว่าจะอยู่ที่ระดับประมาณ 1.8 หมื่นล้านบาทในปี 2565 นอกจากนี้ บริษัทยังมีสินทรัพย์ที่ปลอดภาระค้ำประกันซึ่งมีมูลค่าตามบัญชีจำนวนประมาณ 1.79 แสนล้านบาทที่สามารถนำไปใช้เป็นหลักประกันเพื่อขอกู้เงินจากธนาคารในกรณีที่จำเป็นได้อีกด้วย

ณ เดือนกันยายน 2565 บริษัทมีภาระหนี้สินทางการเงินที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 3.35 หมื่นล้านบาทซึ่งประกอบด้วยหนี้ระยะสั้นจำนวน 1.8 หมื่นล้านบาท เงินกู้ระยะยาวจำนวน 9 พันล้านบาท หุ้นกู้จำนวน 4 พันล้านบาท และหนี้สินตามสัญญาเช่าอีกจำนวน 2.5 พันล้านบาท โดยทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะใช้งบลงทุนจำนวน 1.2 หมื่นล้านบาทในปี 2565 และ 2.5 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงระหว่างปี 2566-2567 อีกทั้งยังคาดว่าบริษัทจะจ่ายเงินปันผลที่อัตราประมาณ 35% ของกำไรสุทธิด้วย

บริษัทยังคงสามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขทางการเงินของหุ้นกู้ได้ โดยเงื่อนไขของหุ้นกู้กำหนดให้บริษัทต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุน (ไม่รวมหนี้สินตามสัญญาเช่า) ให้ต่ำกว่า 1.75 เท่าและอัตราส่วนสินทรัพย์หลังจากหักภาระผูกพันต่อเงินกู้ยืมที่ไม่มีหลักประกันให้สูงกว่า 1.5 เท่า ซึ่ง ณ เดือนกันยายน 2565 อัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนของบริษัทอยู่ที่ระดับ 0.9 เท่าและอัตราส่วนสินทรัพย์หลังจากหักภาระผูกพันต่อเงินกู้ยืมที่ไม่มีหลักประกันอยู่ที่ระดับ 3.5 เท่า

ณ สิ้นเดือนกันยายน 2565 บริษัทมีอัตราส่วนหนี้ที่มีหลักประกันต่อมูลค่าทางบัญชีของสินทรัพย์ของบริษัทนั้นอยู่ที่ระดับเพียง 1.4% ซึ่งต่ำกว่าระดับ35% ตาม “เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า” ของทริสเรทติ้ง ดังนั้น ทริสเรทติ้งจึงเห็นว่าเจ้าหนี้ที่ไม่มีหลักประกันของบริษัทไม่มีความเสียเปรียบอย่างมีนัยสำคัญในเรื่องของสิทธิในการเรียกร้องสินทรัพย์ของบริษัท

สมมติฐานกรณีพื้นฐาน

• รายได้ค่าเช่าและค่าบริการจากศูนย์การค้าจะปรับตัวดีขึ้นเป็น 2-3.5 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงระหว่างปี 2566-2567
• บริษัทจะเปิดศูนย์การค้าใหม่จำนวน 1-3 แห่งต่อปีในช่วงระหว่างปี 2566-2567 ด้วยอัตราการเช่าโดยรวมที่ระดับประมาณ 90%
• งบลงทุนสำหรับทุกธุรกิจรวมกันจะอยู่ที่ประมาณ 5 หมื่นล้านบาทในช่วงระหว่างปี 2565-2567
• รายได้จากการดำเนินงานรวมจะอยู่ที่ 6 หมื่นล้านบาทในปี 2565 และจะเพิ่มขึ้นเป็น 4.0-4.5 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงระหว่างปี 2566-2567
• บริษัทจะขายและให้เช่าสินทรัพย์แก่ CPNREIT ในช่วงปลายปี 2566

แนวโน้มอันดับเครดิต

แนวโน้มอันดับเครดิต ‘Stable’ หรือ’คงที่’สะท้อนถึงความคาดหมายของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะมีผลการดำเนินงานเป็นไปตามเป้าหมาย ทั้งนี้ แม้ว่าบริษัทจะขยายธุรกิจเชิงรุกมากขึ้น แต่ทริสเรทติ้งก็คาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาสถานะทางการเงินที่แข็งแกร่งเอาไว้ได้โดยคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินสุทธิต่อ EBITDA จะอยู่ที่ระดับต่ำกว่า 7.5 เท่าตลอดช่วงเวลาประมาณการ

ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับความแข็งแกร่งทางการเงินเปลี่ยนแปลง

อันดับเครดิตของบริษัทอาจปรับเพิ่มขึ้นได้หากสถานะทางการเงินของบริษัทแข็งแกร่งขึ้นในขณะที่บริษัทยังคงรักษาสถานะทางธุรกิจที่แข็งแกร่งเอาไว้ได้โดยที่อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินสุทธิต่อ EBITDA อยู่ในระดับต่ำกว่า 4.5 เท่าอย่างต่อเนื่อง ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจปรับลดลงหากผลการดำเนินงานและ/หรือสถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงอย่างมีนัยสำคัญจากระดับที่ทริสเรทติ้งคาดการณ์ไว้โดยที่อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินสุทธิต่อ EBITDA อยู่ในระดับสูงเกินกว่า 7.5 เท่าอย่างต่อเนื่อง

เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง

บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) (CPN)

บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด/ www.trisrating.com 

ติดต่อ This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.  โทร. 0-2098-3000 อาคารสีลมคอมเพล็กซ์ ชั้น 24 191 ถ. สีลม กรุงเทพฯ 10500

      © บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด สงวนลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2566 ห้ามมิให้บุคคลใด ใช้ เปิดเผย ทำสำเนาเผยแพร่ แจกจ่าย หรือเก็บไว้เพื่อใช้ในภายหลังเพื่อประโยชน์ใดๆ ซึ่งรายงานหรือข้อมูลการจัดอันดับเครดิต ไม่ว่าทั้งหมดหรือเพียงบางส่วน และไม่ว่าในรูปแบบ หรือลักษณะใดๆ หรือด้วยวิธีการใดๆ โดยที่ยังไม่ได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจาก บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ก่อน การจัดอันดับเครดิตนี้มิใช่คำแถลงข้อเท็จจริง หรือคำเสนอแนะให้ซื้อ ขาย หรือถือตราสารหนี้ใดๆ แต่เป็นเพียงความเห็นเกี่ยวกับความเสี่ยงหรือความน่าเชื่อถือของตราสารหนี้นั้นๆ หรือของบริษัทนั้นๆ โดยเฉพาะ ความเห็นที่ระบุในการจัดอันดับเครดิตนี้มิได้เป็นคำแนะนำเกี่ยวกับการลงทุน หรือคำแนะนำในลักษณะอื่นใด การจัดอันดับและข้อมูลที่ปรากฏในรายงานใดๆ ที่จัดทำ หรือพิมพ์เผยแพร่โดย บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้จัดทำขึ้นโดยมิได้คำนึงถึงความต้องการด้านการเงิน พฤติการณ์ ความรู้ และวัตถุประสงค์ของผู้รับข้อมูลรายใดรายหนึ่ง ดังนั้น ผู้รับข้อมูลควรประเมินความเหมาะสมของข้อมูลดังกล่าวก่อนตัดสินใจลงทุน บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้รับข้อมูลที่ใช้สำหรับการจัดอันดับเครดิตนี้จากบริษัทและแหล่งข้อมูลอื่นๆ ที่เชื่อว่าเชื่อถือได้

       ดังนั้น บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด จึงไม่รับประกันความถูกต้อง ความเพียงพอ หรือความครบถ้วนสมบูรณ์ของข้อมูลใดๆ ดังกล่าว และจะไม่รับผิดชอบต่อความสูญเสีย หรือความเสียหายใดๆ อันเกิดจากความไม่ถูกต้อง ความไม่เพียงพอ หรือความไม่ครบถ้วนสมบูรณ์นั้น และจะไม่รับผิดชอบต่อข้อผิดพลาด หรือการละเว้นผลที่ได้รับหรือการกระทำใดๆโดยอาศัยข้อมูลดังกล่าว ทั้งนี้ รายละเอียดของวิธีการจัดอันดับเครดิตของ บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด เผยแพร่อยู่บน Website: http://www.trisrating.com/th/rating-information-th2/rating-criteria.html

Click Donate Support Web