ทริสเรทติ้ง คงอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท แกรนด์ คาแนล แลนด์ จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ ‘BBB’ ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต’Stable’ หรือ ‘คงที่’ โดยอันดับเครดิตองค์กรได้รับการปรับเพิ่มขึ้น 1 ขั้นจากอันดับเครดิตเฉพาะของบริษัท (Stand-alone Credit Profile -- SACP)

ซึ่งสะท้อนถึงสถานะของบริษัทในการเป็นบริษัทย่อยที่มีความสำคัญในเชิงกลยุทธ์ (Strategic) ของ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) (อันดับเครดิต ‘AA/Stable’) โดยทริสเรทติ้งเชื่อว่าบริษัทเซ็นทรัลพัฒนาในฐานะผู้ถือหุ้นหลักจะให้การสนับสนุนแก่บริษัทอย่างทันท่วงทีในกรณีที่จำเป็น

อันดับเครดิตเฉพาะของบริษัทที่ระดับ ‘bbb-‘ สะท้อนถึงรายได้ที่สม่ำเสมอซึ่งบริษัทได้รับจากค่าเช่าและค่าบริการตามสัญญาจากพื้นที่เช่าของอาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีก อย่างไรก็ตาม จุดแข็งของบริษัทก็ลดทอนลงบางส่วนจากธุรกิจที่มีขนาดเล็กซึ่งมีสินทรัพย์สร้างรายได้กระจุกตัวอยู่ในทำเลที่ตั้งเพียงแห่งเดียว

ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต

ฐานรายได้ที่มีขนาดเล็กในทำเลที่ตั้งที่จำกัด

รายได้ของบริษัทมีขนาดเล็กเมื่อเปรียบเทียบกับผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่ารายอื่นๆ โดยรายได้ของบริษัทประกอบด้วยรายได้จากการให้เช่าและให้บริการพื้นที่อาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีกภายในอาคารสำนักงานที่ตั้งอยู่ในบริเวณถนนพระราม 9 และรายได้จากการขายโครงการที่พักอาศัยแนวราบในเขตพื้นที่ดอนเมือง

ณ เดือนกันยายน 2565

บริษัทเป็นเจ้าของอาคารสำนักงาน 3 แห่ง ซึ่งประกอบด้วย อาคาร ‘The 9th Towers’ อาคาร ‘Unilever House’ และอาคาร ‘G Tower’ ซึ่งมีพื้นที่เช่าสุทธิรวม 148,112 ตารางเมตร (ตร.ม.) โดยบริษัทยังได้พัฒนาพื้นที่ค้าปลีกเพื่อเช่าภายในอาคารสำนักงานทั้ง 3 แห่งดังกล่าวและในโครงการคอนโดมิเนียมอีก 1 แห่งซึ่งมีพื้นที่เช่ารวม 20,257 ตร.ม. อีกด้วย

ปัจจุบันรายได้จากการให้เช่าอาคารสำนักงานของบริษัทมาจากอาคารสำนักงานเพียงแห่งเดียวคือ G Tower ส่วนอาคารสำนักงานอีก 2 แห่งคือ The 9th Towers และ Unilever House นั้นบริษัทได้ให้เช่าพื้นที่แก่ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ในปี 2560 และต่อมาได้ขายต่อให้แก่ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNREIT) ในปี 2563

อาคารสำนักงาน G Tower มีพื้นที่ให้เช่าขนาด 67,604 ตร.ม. และมีอัตราการเช่าสูงกว่า 90% ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2565

นอกจากนี้ ในแต่ละอาคารสำนักงานของบริษัทยังมีพื้นที่ให้เช่าขนาดเล็กสำหรับร้านค้าปลีกอีกด้วย โดยอัตราการเช่าอยู่ที่ 60% ณ เดือนกันยายน 2565 ซึ่งน้อยกว่าเมื่อเทียบกับช่วงก่อนเกิดการระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (โรคโควิด 19) ในปี 2562 ที่มีอัตราการเช่าอยู่ที่เกือบ 70%

ทั้งนี้ รายได้ค่าเช่าและบริการจากการให้เช่าอาคารสำนักงานและพื้นที่เช่าสำหรับร้านค้าปลีกจากอาคาร G Tower อยู่ที่ประมาณ 700-800 ล้านบาทต่อปีในระหว่างปี 2561-2564

สัดส่วนรายได้จากยอดขายโครงการที่พักอาศัยเพิ่มขึ้น

บริษัทยังมีรายได้จากการขายโครงการที่พักอาศัยด้วย โดยบริษัทได้ขายห้องพักในโครงการคอนโดมิเนียมในเขตพื้นที่พระราม 9 ไปหมดแล้วในปี 2565 ในขณะที่ ณ วันที่ 30 พฤศจิกายน 2565 โครงการที่พักอาศัยแนวราบในเขตดอนเมืองมูลค่า 1.8 พันล้านบาท ก็มีการโอนไปแล้วในสัดส่วน 27% โดยทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะมียอดขายจากโครงการดังกล่าวปีละประมาณ 300-400 ล้านบาทในช่วงปีประมาณการ

ทริสเรทติ้ง คาดว่า บริษัทจะเปิดตัวโครงการที่พักอาศัยแนวราบแห่งใหม่บนถนนกำแพงเพชรได้ในปี 2567 โดยโครงการนี้จะมีมูลค่าอยู่ที่ประมาณ 2 พันล้านบาทและบริษัทจะรับรู้รายได้จากโครงการนี้ตั้งแต่ปี 2568 เป็นต้นไป

รายได้จากอาคารสำนักงานจะลดลงในปี 2567 จากการขายอาคารสำนักงานแก่ CPNREIT 

รายได้จากการให้เช่าอาคารสำนักงานเป็นรายได้ที่สม่ำเสมอของบริษัท โดยบริษัทปล่อยเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานส่วนใหญ่ภายใต้สัญญาเช่าแบบคงที่นาน 3 ปี ซึ่งทำให้บริษัทมีกระแสเงินสดที่แน่นอน อย่างไรก็ตาม แนวโน้มพื้นที่สำนักงานให้เช่าที่คาดว่าจะล้นตลาดประกอบกับแนวโน้มการทำงานจากบ้าน (Work-from-home Trend) ที่เพิ่มขึ้นน่าจะส่งผลต่ออุปสงค์พื้นที่สำนักงานและอัตราการเช่าพื้นที่ในช่วง 3 ปีข้างหน้า

ในช่วงระหว่างปี 2565-2567 ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานจะไม่เพิ่มขึ้นและอัตราการเช่าพื้นที่โดยเฉลี่ยจะลดลงเล็กน้อยมาอยู่ที่ระดับ 88% ซึ่งลดลงกว่าในช่วงปี 2560-2564 ที่มีอัตราการเช่าเฉลี่ยที่ระดับ 90% ขึ้นไป บริษัทยังวางแผนจะขายพื้นที่สำนักงานของ G Tower ให้แก่ CPNREIT ในช่วงปลายปี 2566 ซึ่งจะทำให้รายได้จากการให้เช่าและบริการลดลง 750 ล้านบาทต่อปีตั้งแต่ปี 2567 เป็นต้นไป

ในส่วนพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าภายในอาคารสำนักงานนั้น ทริสเรทติ้ง คาดว่า อัตราการเช่าพื้นที่จะใกล้เคียงกับระดับปัจจุบันที่ประมาณ 60% โดยจะมีอัตราค่าเช่าเพิ่มขึ้น 5% ในปี 2566 ในขณะที่รายได้จากการให้เช่าพื้นที่ค้าปลีกนั้นคาดว่าจะคงอยู่ที่ระดับราวๆ  200 ล้านบาทต่อปีในช่วงปีประมาณการ

จากสมมติฐานกรณีพื้นฐานของทริสเรทติ้งประมาณการว่ารายได้รวมจากการดำเนินงานในทุกธุรกิจของบริษัทจะอยู่ที่ระดับ 1.6 พันล้านบาทต่อปีในช่วงระหว่างปี 2565-2566 ก่อนที่จะลดลงไปอยู่ที่ระดับ 900 ล้านบาทในปี 2567

ทริสเรทติ้ง มองว่า ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทอาจได้รับแรงกดดันจากการแข่งขันที่รุนแรงจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่ารวมถึงปริมาณพื้นที่อาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้นในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า

อย่างไรก็ตาม การที่บริษัทมีสินทรัพย์คุณภาพดีในพื้นที่ย่านใจกลางเมืองและการได้รับการสนับสนุนจากบริษัท เซ็นทรัลพัฒนาซึ่งเป็นผู้เชี่ยวชาญในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสานก็น่าจะช่วยบรรเทาผลกระทบดังกล่าวลงได้

ทั้งนี้ ทริสเรทติ้ง คาดว่า กำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) ของบริษัทจะอยู่ที่ระดับ 700 ล้านบาทต่อปีในช่วงระหว่างปี 2565-2566 และอยู่ที่ราวๆ 200 ล้านบาทในปี 2567

ภาระหนี้อยู่ในระดับปานกลาง

ทริสเรทติ้ง คาดว่า ภาระหนี้ของบริษัทจะยังคงอยู่ในระดับปานกลางเนื่องจากบริษัทยังต้องมีการลงทุนเพื่อขยายขอบเขตธุรกิจในโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสานและโครงการที่พักอาศัย บริษัทวางแผนจะพัฒนาที่ดินเปล่าที่เหลืออยู่บนถนนพระราม 9 และถนนพหลโยธินให้เป็นอสังหาริมทรัพย์หลากหลายรูปแบบ

ซึ่งรวมถึงศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน และโรงแรมซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสานตามโครงการที่บริษัทเซ็นทรัลพัฒนาได้มีการพัฒนาไปแล้วและที่จะพัฒนาในอนาคต ในขณะที่ที่ดินบนถนนกำแพงเพชรและในพื้นที่เขตดอนเมืองนั้นบริษัทจะพัฒนาเป็นโครงการที่พักอาศัย

จากสมมติฐานกรณีพื้นฐาน ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะมีการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าและที่พักอาศัยรวมแล้วคิดเป็นจำนวนทั้งสิ้น 300 ล้านบาทในปี 2565 จำนวน 900 ล้านบาทในปี 2566 และจำนวน 1.7 พันล้านบาทในปี 2567 ทั้งนี้ เงินที่ได้รับจากการขายอาคาร G Tower ให้ CPNREIT จะช่วยบรรเทาภาระหนี้ให้แก่บริษัทได้บางส่วน

โดยอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA ของบริษัทยกเว้นในปี 2566 คาดว่าน่าจะอยู่ที่ระดับ 7-9 เท่า ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะยังคงรักษาอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนให้ต่ำกว่า 1 เท่าได้ตลอดช่วงปีประมาณการ 

มีสภาพคล่องที่สามารถบริหารจัดการได้

ทริสเรทติ้ง ประเมินว่า สภาพคล่องของบริษัทจะอยู่ในระดับที่สามารถบริหารจัดการได้ในช่วง 12 เดือนข้างหน้า โดย ณ เดือนกันยายน 2565 บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 2.6 พันล้านบาทซึ่งประกอบด้วยเงินกู้ระยะสั้นจากบริษัทเซ็นทรัลพัฒนาจำนวน 1.1 พันล้านบาท และตั๋วแลกเงินระยะสั้นจำนวน 1.5 พันล้านบาท

ในขณะที่แหล่งเงินทุนของบริษัท ณ สิ้นเดือนกันยายน 2565 ประกอบด้วยเงินสดและเงินลงทุนระยะสั้นจำนวน 31 ล้านบาทรวมทั้งวงเงินกู้ระยะสั้นที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่สามารถยกเลิกได้อีกจำนวน 1.4 พันล้านบาท ในขณะที่เงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้านั้นคาดว่าจะอยู่ที่ระดับประมาณ 350 ล้านบาท

นอกจากนี้ บริษัทยังมีสินทรัพย์ที่ปลอดภาระค้ำประกันซึ่งประกอบด้วยที่ดินในราคาต้นทุนมูลค่า 3.6 พันล้านบาทรวมทั้งการถือหุ้นในสัดส่วน 50% ใน บริษัท เบย์วอเตอร์ จำกัด ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดิน 48 ไร่บนถนนพหลโยธินอีกด้วย ซึ่งสินทรัพย์เหล่านี้สามารถใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันได้ในกรณีที่บริษัทมีความต้องการกู้เงินจากธนาคาร   

ณ สิ้นเดือนกันยายน 2565 บริษัทมีหนี้เงินกู้ที่มีหลักประกันจำนวน 3.8 พันล้านบาท

ทั้งนี้ อัตราส่วนหนี้ที่มีหลักประกันต่อมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์รวมของบริษัทอยู่ที่ระดับ 13% ซึ่งต่ำกว่าระดับ 35% ตาม ‘เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า’ ของทริสเรทติ้งอย่างมาก ทริสเรทติ้งจึงพิจารณาว่าเจ้าหนี้ที่ไม่มีหลักประกันของบริษัทไม่มีความเสียเปรียบอย่างมีนัยสำคัญในเรื่องสิทธิในการเรียกร้องสินทรัพย์ของบริษัท

การสนับสนุนจากบริษัทเซ็นทรัลพัฒนา

ทริสเรทติ้ง มองว่า บริษัทเซ็นทรัลพัฒนามีพันธสัญญาที่จะให้การสนับสนุนแก่บริษัททั้งทางด้านธุรกิจและการเงินในระยะยาว ทั้งนี้ ณ เดือนกันยายน 2565 บริษัทเซ็นทรัลพัฒนาถือหุ้นส่วนใหญ่ในบริษัทในสัดส่วน 67.53% โดยที่อาคารสำนักงาน และที่ดินเปล่าของบริษัทก็เป็นองค์ประกอบสำคัญในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสานของบริษัทเซ็นทรัลพัฒนา

ดังนั้น ทริสเรทติ้ง จึงคาดว่า ความเชี่ยวชาญในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทเซ็นทรัลพัฒนาจะเป็นประโยชน์ต่อการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสานของบริษัทที่จะเกิดขึ้นบนถนนพระราม 9 และถนนพหลโยธิน โดยโครงการดังกล่าวจะเป็นแหล่งสร้างรายได้และ EBITDA ที่สำคัญให้แก่บริษัทในอนาคต

นอกเหนือจากการดำเนินธุรกิจแล้ว ทริสเรทติ้งยังมองว่าบริษัทเซ็นทรัลพัฒนายังเข้ามามีส่วนร่วมที่สำคัญในการกำหนดนโยบายทางการเงินของบริษัทอีกด้วย โดยบริษัทมีนโยบายที่จะรักษาอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนให้ต่ำกว่า 1 เท่า นอกจากนี้ บริษัทเซ็นทรัลพัฒนายังให้วงเงินกู้ยืมระยะสั้นแก่บริษัทเพื่อใช้เป็นแหล่งเงินทุนในการดำเนินงานและช่วยลดต้นทุนทางการเงินอีกด้วย

สมมติฐานกรณีพื้นฐาน

• อัตราการเช่าอาคารสำนักงานโดยเฉลี่ยจะลดลงเล็กน้อยมาอยู่ที่ระดับ 88% ในช่วงระหว่างปี 2565-2566 ด้วยอัตราค่าเช่าคงที่ไม่เปลี่ยนแปลง
• อัตราการเช่าพื้นที่ค้าปลีกโดยเฉลี่ยคาดว่าจะอยู่ที่ระดับประมาณ 60% โดยอัตราค่าเช่าจะปรับเพิ่มขึ้น 5% ในปี 2566
• เงินลงทุนโดยรวมสำหรับพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าและโครงการที่อยู่อาศัยจะอยู่ที่ระดับ 300 ล้านบาทในปี 2565 และจะเพิ่มขึ้นเป็น 900 ล้านบาทในปี 2566 และ 7 พันล้านบาทในปี 2567
• รายได้จากการดำเนินงานรวมจะอยู่ในช่วงประมาณ 6 พันล้านบาทต่อปีในระหว่างปี 2565-2566 และจะลดลงไปอยู่ที่ระดับ 900 ล้านบาทในปี 2567
• บริษัทจะขายอาคาร G Tower ให้แก่ CPNREIT ในช่วงปลายปี 2566
• แนวโน้มอันดับเครดิต

แนวโน้มอันดับเครดิต ‘Stable’ หรือ ‘คงที่’สะท้อนความคาดหมายของทริสเรทติ้งว่าผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินของบริษัทน่าจะเป็นไปตามเป้าหมาย นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังมองว่าบริษัทจะยังคงปฏิบัติตามนโยบายทางการเงินที่เข้มงวดของบริษัทเซ็นทรัลพัฒนาและรักษาอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนให้ต่ำกว่า 1 เท่าต่อไปได้

ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับความแข็งแกร่งทางการเงินเปลี่ยนแปลง

อันดับเครดิตของบริษัทอาจได้รับการปรับเพิ่มขึ้นหากฐานรายได้และกำไรของบริษัทเติบโตขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในขณะที่สถานะทางการเงินของบริษัทไม่ได้แตกต่างไปจากที่ทริสเรทติ้งคาดการณ์ไว้ ในทางตรงกันข้าม ผลการดำเนินงาน

และ/หรือสถานะทางการเงินที่อ่อนแอลงอย่างมีนัยสำคัญอาจส่งผลในทางลบต่ออันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตได้ ทั้งนี้ หากความสัมพันธ์ระหว่างบริษัท และบริษัทเซ็นทรัลพัฒนาเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญก็อาจส่งผลต่อการเปลี่ยนแปลงอันดับเครดิตองค์กรของบริษัทได้

เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง

บริษัท แกรนด์ คาแนล แลนด์ จำกัด (มหาชน) (GLAND)

บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด/ www.trisrating.com 

ติดต่อ This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.  โทร. 0-2098-3000 อาคารสีลมคอมเพล็กซ์ ชั้น 24 191 ถ. สีลม กรุงเทพฯ 10500

        © บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด สงวนลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2566 ห้ามมิให้บุคคลใด ใช้ เปิดเผย ทำสำเนาเผยแพร่ แจกจ่าย หรือเก็บไว้เพื่อใช้ในภายหลังเพื่อประโยชน์ใดๆ ซึ่งรายงานหรือข้อมูลการจัดอันดับเครดิต ไม่ว่าทั้งหมดหรือเพียงบางส่วน และไม่ว่าในรูปแบบ หรือลักษณะใดๆ หรือด้วยวิธีการใดๆ โดยที่ยังไม่ได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจาก บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ก่อน การจัดอันดับเครดิตนี้มิใช่คำแถลงข้อเท็จจริง หรือคำเสนอแนะให้ซื้อ ขาย หรือถือตราสารหนี้ใดๆ แต่เป็นเพียงความเห็นเกี่ยวกับความเสี่ยงหรือความน่าเชื่อถือของตราสารหนี้นั้นๆ หรือของบริษัทนั้นๆ โดยเฉพาะ ความเห็นที่ระบุในการจัดอันดับเครดิตนี้มิได้เป็นคำแนะนำเกี่ยวกับการลงทุน หรือคำแนะนำในลักษณะอื่นใด การจัดอันดับและข้อมูลที่ปรากฏในรายงานใดๆ ที่จัดทำ หรือพิมพ์เผยแพร่โดย บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้จัดทำขึ้นโดยมิได้คำนึงถึงความต้องการด้านการเงิน พฤติการณ์ ความรู้ และวัตถุประสงค์ของผู้รับข้อมูลรายใดรายหนึ่ง ดังนั้น ผู้รับข้อมูลควรประเมินความเหมาะสมของข้อมูลดังกล่าวก่อนตัดสินใจลงทุน บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้รับข้อมูลที่ใช้สำหรับการจัดอันดับเครดิตนี้จากบริษัทและแหล่งข้อมูลอื่นๆ ที่เชื่อว่าเชื่อถือได้

        ดังนั้น บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด จึงไม่รับประกันความถูกต้อง ความเพียงพอ หรือความครบถ้วนสมบูรณ์ของข้อมูลใดๆ ดังกล่าว และจะไม่รับผิดชอบต่อความสูญเสีย หรือความเสียหายใดๆ อันเกิดจากความไม่ถูกต้อง ความไม่เพียงพอ หรือความไม่ครบถ้วนสมบูรณ์นั้น และจะไม่รับผิดชอบต่อข้อผิดพลาด หรือการละเว้นผลที่ได้รับหรือการกระทำใดๆโดยอาศัยข้อมูลดังกล่าว ทั้งนี้ รายละเอียดของวิธีการจัดอันดับเครดิตของ บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด เผยแพร่อยู่บน Website: http://www.trisrating.com/th/rating-information-th2/rating-criteria.html

Click Donate Support Web