ทริสเรทติ้ง คงอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท แกรนด์ คาแนล แลนด์ จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ ‘BBB’ ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต ‘Stable’ หรือ ‘คงที่’ โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงรายได้ที่สม่ำเสมอซึ่งบริษัทได้รับจากค่าเช่าและค่าบริการภายใต้สัญญาจากพื้นที่เช่าของอาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีก รวมถึงการมีขนาดธุรกิจที่เล็กจากการมีสินทรัพย์ที่สร้างรายได้จำนวนน้อยในทำเลที่ตั้งเพียงแห่งเดียว ในขณะที่อันดับเครดิตได้รับการยกระดับบางส่วนจากการสนับสนุนของผู้ถือหุ้นรายใหญ่ของบริษัท คือ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ซึ่งได้รับการจัดอันดับเครดิตที่ระดับ “AA/Stable” จากทริสเรทติ้ง

ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต

ฐานรายได้ประจำที่มีขนาดเล็กและกระจุกตัว

           สินทรัพย์ของบริษัทประกอบด้วยอาคารสำนักงานเพื่อเช่าซึ่งมีพื้นที่เช่าสุทธิรวม 145,453 ตารางเมตร (ตร.ม.) และพื้นที่ค้าปลีกเพื่อเช่าซึ่งมีพื้นที่เช่ารวม 24,854 ตร.ม. โดยสินทรัพย์ทั้งหมดตั้งอยู่บนถนนพระราม 9 ในเขตกรุงเทพฯ

           ทริสเรทติ้ง มองว่า รายได้ค่าเช่าและค่าบริการที่บริษัทได้รับจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่านั้นมีค่อนข้างน้อยเมื่อเทียบกับผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่ารายอื่นๆ อีกทั้ง ฐานรายได้ยังกระจุกตัวอยู่ในทำเลที่ตั้งเพียงแห่งเดียวและมีผู้เช่ารายใหญ่เพียงไม่กี่รายด้วย บริษัทพัฒนาอาคารสำนักงาน 3 แห่งบนถนนพระราม 9 ซึ่งประกอบด้วย อาคารเอและอาคารบีของ “The 9^th Towers” รวมทั้งอาคาร “Unilever House” และอาคาร “G Tower”

           บริษัทได้ให้เช่าพื้นที่อาคารสำนักงานของ The 9^th Towers และ Unilever House แก่ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ อาคารสำนักงาน จีแลนด์ (GLANDRT) ตั้งแต่ปี 2560 และได้จำหน่ายเงินลงทุนในทรัสต์ดังกล่าวออกไปให้แก่ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNREIT) ในปี 2563

           ปัจจุบันรายได้ค่าเช่าและค่าบริการส่วนใหญ่ของบริษัทมาจากอาคารสำนักงานเพียงแห่งเดียว คือ G Tower ซึ่งมีพื้นที่ให้เช่าขนาด 67,604 ตร.ม. และมีอัตราการเช่าสูงกว่า 95% ในช่วงปี 2560-2563 ในขณะที่ค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 730-830 บาทต่อ ตร.ม. ต่อเดือน ทั้งนี้ อาคารสำนักงาน G Tower มีผู้เช่ารายใหญ่ที่สุด 3 รายซึ่งเช่าพื้นที่คิดเป็นสัดส่วน 55% ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมด นอกจากนี้ บริษัทยังมีพื้นที่ค้าปลีกขนาดเล็กในแต่ละอาคารรวมทั้งสิ้น 24,854 ตร.ม. อีกด้วย อัตราการเช่าพื้นที่ค้าปลีกเฉลี่ยของอาคาร Belle Grand Rama 9 อาคาร The 9^th Towers และอาคาร Unilever House ยังคงต่ำโดยอยู่ที่ระดับ 30%-60% ในขณะที่อัตราการเช่าพื้นที่ค้าปลีกของอาคาร G Tower อยู่ในระดับสูงเกินกว่า 80% ทริสเรทติ้งมองว่ารายได้ของบริษัทกระจุกตัวอยู่ในสินทรัพย์เพียงแห่งเดียว โดยรายได้ค่าเช่าและค่าบริการจากอาคาร G Tower มีสัดส่วนถึงประมาณ 50% ของรายได้จากการขายและบริการรวมของบริษัทในช่วงปี 2561-2563

ผลการดำเนินงานได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 เพียงเล็กน้อย

           ผลการดำเนินงานของบริษัทในปี 2563 ไม่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญจากการแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (โรคโควิด 19) โดยอัตราการเช่าอาคารสำนักงานของบริษัทอยู่ที่ระดับ 92% ในปี 2563 ลดลงจากระดับ 97%-98% ในช่วงปี 2561-2562 ในขณะที่อัตราการเช่าของพื้นที่ค้าปลีกลดลงมาอยู่ที่ระดับ 58% ในปี 2563 จากระดับ 68%-70% ในช่วงปี 2560-2562 

           ในปี 2563 บริษัทสามารถปรับเพิ่มค่าเช่าของอาคารสำนักงานได้ที่ระดับ 2%-7% ในขณะที่บริษัทต้องยกเว้นค่าเช่าหรือให้ส่วนลดค่าเช่าที่ระดับ 20%-25% แก่ผู้เช่าพื้นที่ค้าปลีก ทั้งนี้ สัดส่วนรายได้จากพื้นที่ค้าปลีกคิดเป็นเพียง 20% ของรายได้รวมของบริษัท ซึ่งทำให้รายได้จากการดำเนินงานรวมของบริษัทลดลงเพียง 7% จากปีก่อนโดยอยู่ที่ 1.5 พันล้านบาทในปี 2563  

มีรายได้ที่สม่ำเสมอจากอาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีก

           แม้ว่า ความต้องการพื้นที่อาคารสำนักงานอาจจะชะลอตัวเนื่องจากแนวโน้มการทำงานจากที่บ้านที่เพิ่มขึ้นในช่วงระหว่างและหลังจากการแพร่ระบาดของโควิด 19 แต่ทริสเรทติ้งก็คาดว่าสินทรัพย์ที่บริษัทมีอยู่ในปัจจุบันจะยังคงสร้างรายได้ที่สม่ำเสมอให้แก่บริษัทต่อไปได้เนื่องจากทำเลที่ตั้งที่ดีตรงแยกพระราม 9 ทั้งนี้ บริษัทปล่อยเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีกส่วนใหญ่ภายใต้สัญญาเช่าแบบคงที่นาน 3 ปี ซึ่งสัญญาดังกล่าวทำให้บริษัทมีกระแสเงินสดที่แน่นอนจากรายได้ค่าเช่า

           ภายใต้สมมติฐานพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตราการเช่าของอาคารสำนักงานเอาไว้ได้ที่ระดับประมาณ 90% และรักษาอัตราการเช่าของพื้นที่ค้าปลีกในระดับที่สูงเกินกว่า 55% เอาไว้ได้ ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราค่าเช่าอาคารสำนักงานของบริษัทในปีนี้จะไม่เติบโตแต่จะปรับเพิ่มขึ้น 3% ต่อปีในช่วงปี 2565-2566 และยังคาดว่าอัตราค่าเช่าของพื้นที่ค้าปลีกในช่วงปี 2564-2566 จะต่ำกว่าอัตราค่าเช่าในปี 2562 ที่ระดับ 15%-20% ในการนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากการดำเนินงานรวมของบริษัทจะอยู่ที่ระดับ 1.4 พันล้านบาทในปีนี้และจะเพิ่มขึ้นเป็น 1.6-1.9 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2565-2566

           อัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ของบริษัทเพิ่มขึ้นเป็น 76% ในปี 2563 จาก 53%-56% ในช่วงปี 2561-2562 เนื่องจากบริษัทรับรู้กำไรจากการจำหน่ายเงินลงทุนใน GLANDRT ในปี 2563 อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งมองว่าความสามารถในการทำกำไรของบริษัทอาจได้รับแรงกดดันจากการแข่งขันที่รุนแรงของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่ารวมถึงปริมาณพื้นที่อาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าที่จะเพิ่มขึ้นในอนาคต ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้จากผลการดำเนินงานตามปกติที่ระดับ 45%-50% เอาไว้ได้ในช่วงประมาณการ 

ภาระหนี้อยู่ในระดับปานกลาง

           ทริสเรทติ้ง คาดว่าบริษัทจะใช้เงินลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าและที่อยู่อาศัยเพื่อขายจำนวน 0.6-1.1 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2564-2566 หลังจากกลายมาเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ในบริษัทแล้ว บริษัทเซ็นทรัลพัฒนามีแผนจะนำที่ดินเปล่าทั้ง 4 แปลงมาพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสานและโครงการที่อยู่อาศัย โดยที่ดินบนถนนพระราม 9 และบนถนนพหลโยธินนั้นจะพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสานซึ่งประกอบด้วยศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน โรงแรม และที่อยู่อาศัย ส่วนที่ดินบนถนนกำแพงเพชรและที่ดินในพื้นที่ดอนเมืองจะพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัย ปัจจุบันบริษัทอยู่ระหว่างการพัฒนาที่อยู่อาศัยในพื้นที่ดอนเมืองซึ่งคาดว่าโครงการนี้จะเปิดขายและเริ่มรับรู้รายได้ภายในปี 2564 ทั้งนี้
           ทริสเรทติ้ง คาดว่าบริษัทจะเริ่มพัฒนาที่ดินในแปลงอื่น ๆ ภายในปีหน้าและโครงการเหล่านี้จะทยอยสร้างรายได้ให้แก่บริษัทตั้งแต่ปี 2567 เป็นต้นไป ในการนี้ ทริสเรทติ้งมองว่าบริษัทจะต้องการแหล่งเงินทุนเพื่อพัฒนาโครงการทั้งหมดนี้ในช่วงปี 2564-2566 ทั้งนี้ บริษัทมีแผนจะจัดหาแหล่งเงินทุนส่วนหนึ่งด้วยการขายอาคาร G Tower ให้แก่ CPNREIT ภายในปี 2566 โดยเงินที่ได้รับจากการจำหน่ายสินทรัพย์ดังกล่าวจะช่วยลดภาระด้านแหล่งเงินทุนได้ส่วนหนึ่ง ทำให้ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนให้ต่ำกว่า 1 เท่าและอัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายให้สูงกว่า 3 เท่าได้ในช่วง 3 ปีข้างหน้า

สภาพคล่องที่สามารถบริหารจัดการได้

           ทริสเรทติ้ง ประเมินว่า สภาพคล่องของบริษัทอยู่ในระดับที่สามารถบริหารจัดการได้ในช่วง 12 เดือนข้างหน้า โดย ณ เดือนธันวาคม 2563 แหล่งเงินทุนของบริษัทประกอบด้วยเงินสดและเงินลงทุนระยะสั้นจำนวน 0.1 พันล้านบาท รวมถึงวงเงินกู้ระยะสั้นที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่สามารถยกเลิกได้จำนวน 0.9 พันล้านบาท นอกจากนี้ บริษัทเซ็นทรัลพัฒนายังให้วงเงินกู้ระยะสั้นแบบหมุนเวียนจำนวน 2.5 พันล้านบาทแก่บริษัทอีกด้วย ทริสเรทติ้ง คาดว่าเงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะอยู่ที่ระดับ 0.4 พันล้านบาท ในขณะที่บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 3.1 พันล้านบาทซึ่งประกอบด้วยเงินกู้ระยะสั้นจากบริษัทเซ็นทรัลพัฒนาจำนวน 1.4 พันล้านบาท ตั๋วแลกเงินระยะสั้นจำนวน 0.6 พันล้านบาท และหุ้นกู้จำนวน 1.1 พันล้านบาท ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดด้วยว่าบริษัทจะใช้เงินลงทุนจำนวน 0.6 พันล้านบาทในปี 2564

           บริษัทยังมีสินทรัพย์ที่ปลอดภาระค้ำประกันในจำนวนที่มีนัยสำคัญซึ่งประกอบด้วยที่ดินในราคาต้นทุนมูลค่า 4.9 พันล้านบาทรวมถึงการถือหุ้นในสัดส่วน 50% ใน บริษัท เบย์วอเตอร์ จำกัด ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดิน 48 ไร่บนถนนพหลโยธินอีกด้วย ซึ่งสินทรัพย์เหล่านี้สามารถใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันได้ในกรณีที่บริษัทมีความต้องการกู้เงินจากธนาคาร   

การสนับสนุนจากบริษัทเซ็นทรัลพัฒนา

           ทริสเรทติ้ง มองว่า บริษัทเซ็นทรัลพัฒนามีความตั้งใจที่จะให้การสนับสนุนแก่บริษัททั้งทางด้านธุรกิจและการเงิน ทั้งนี้ ณ เดือนธันวาคม 2563 บริษัทเซ็นทรัลพัฒนาถือหุ้นส่วนใหญ่ในบริษัทในสัดส่วน 67.53% ทริสเรทติ้งคาดว่าความเชี่ยวชาญในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทเซ็นทรัลพัฒนาจะเป็นประโยชน์ต่อโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสานของบริษัทที่จะเกิดขึ้นบนถนนพระราม 9 และถนนพหลโยธิน โดยทริสเรทติ้งมองว่าโครงการดังกล่าวจะเป็นแหล่งสร้างรายได้และกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายที่มีนัยสำคัญให้แก่บริษัทในอนาคต

           นอกเหนือจากการดำเนินธุรกิจแล้ว ทริสเรทติ้งยังมองว่าบริษัทเซ็นทรัลพัฒนายังเข้ามามีส่วนร่วมที่สำคัญในการกำหนดนโยบายทางการเงินของบริษัทอีกด้วย โดยบริษัทมีนโยบายที่จะรักษาอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนให้ต่ำกว่า 1 เท่า นอกจากนี้ บริษัทเซ็นทรัลพัฒนายังให้วงเงินกู้ระยะสั้นแก่บริษัทเพื่อช่วยลดต้นทุนทางการเงินและใช้เป็นแหล่งเงินทุนในการดำเนินงานอีกด้วยเช่นกัน

สมมติฐานกรณีพื้นฐาน

สมมติฐานกรณีพื้นฐานที่สำคัญ ๆ ของทริสเรทติ้งสำหรับการดำเนินงานของบริษัทในระหว่างปี 2564-2566 มีดังนี้

• อัตราการเช่าอาคารสำนักงานโดยรวมจะอยู่ที่ระดับประมาณ 90% และอัตราการเช่าพื้นที่ค้าปลีกจะอยู่ในระดับสูงกว่า 55%
• อัตราค่าเช่าสำหรับอาคารสำนักงานในปี 2564 จะเป็นอัตราเดียวกันกับในปี 2563 และจะเติบโตที่ระดับ 3% ต่อปีในช่วงปี 2565-2566
• อัตราค่าเช่าสำหรับพื้นที่ค้าปลีกในช่วงปี 2564-2566 จะต่ำกว่าอัตราค่าเช่าของปี 2562 ที่ระดับ 15%-20%
• เงินลงทุนสำหรับพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าและที่อยู่อาศัยเพื่อขายจะอยู่ที่ระดับ 0.6-1.1 พันล้านบาทต่อปี
• รายได้จากการดำเนินงานรวมจะอยู่ในช่วง 1.4-1.9 พันล้าบาทต่อปี
• อัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนจะยังคงอยู่ในระดับต่ำกว่า 1 เท่า

แนวโน้มอันดับเครดิต

           แนวโน้มอันดับเครดิต ‘Stable’ หรือ ‘คงที่’ สะท้อนความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินของบริษัทจะเป็นไปตามที่ทริสเรทติ้งประมาณการไว้ นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่าสินทรัพย์ในปัจจุบันของบริษัทจะยังคงสร้างกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอต่อไป อีกทั้ง ยังเชื่อว่า บริษัทจะปฏิบัติตามนโยบายทางการเงินที่เข้มงวดของบริษัทเซ็นทรัลพัฒนาและรักษาอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนให้ต่ำกว่า 1 เท่า

ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง

           อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจได้รับการปรับเพิ่มขึ้นหากฐานรายได้หรือกระแสเงินสดของบริษัทเติบโตขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ในขณะที่สถานะทางการเงินของบริษัทไม่ได้แตกต่างไปจากที่ทริสเรทติ้งคาดการณ์ไว้อย่างมีนัยสำคัญ ทั้งนี้ การสนับสนุนที่เพิ่มขึ้นจากบริษัทเซ็นทรัลพัฒนาหรือการมีบูรณาการทางธุรกิจที่มากขึ้นจะส่งผลในทางบวกต่ออันดับเครดิต ในทางตรงกันข้าม ผลการดำเนินงานและ/หรือสถานะทางการเงินที่อ่อนแอลงอาจส่งผลในทางลบต่ออันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตได้

เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง

บริษัท แกรนด์ คาแนล แลนด์ จำกัด (มหาชน) (GLAND)

           ทริสเรทติ้ง คงอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท แกรนด์ คาแนล แลนด์ จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ ‘BBB’ ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต ‘Stable’ หรือ ‘คงที่’ โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงรายได้ที่สม่ำเสมอซึ่งบริษัทได้รับจากค่าเช่าและค่าบริการภายใต้สัญญาจากพื้นที่เช่าของอาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีก รวมถึงการมีขนาดธุรกิจที่เล็กจากการมีสินทรัพย์ที่สร้างรายได้จำนวนน้อยในทำเลที่ตั้งเพียงแห่งเดียว ในขณะที่อันดับเครดิตได้รับการยกระดับบางส่วนจากการสนับสนุนของผู้ถือหุ้นรายใหญ่ของบริษัท คือ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ซึ่งได้รับการจัดอันดับเครดิตที่ระดับ “AA/Stable” จากทริสเรทติ้ง

ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต

ฐานรายได้ประจำที่มีขนาดเล็กและกระจุกตัว

           สินทรัพย์ของบริษัทประกอบด้วยอาคารสำนักงานเพื่อเช่าซึ่งมีพื้นที่เช่าสุทธิรวม 145,453 ตารางเมตร (ตร.ม.) และพื้นที่ค้าปลีกเพื่อเช่าซึ่งมีพื้นที่เช่ารวม 24,854 ตร.ม. โดยสินทรัพย์ทั้งหมดตั้งอยู่บนถนนพระราม 9 ในเขตกรุงเทพฯ

           ทริสเรทติ้ง มองว่า รายได้ค่าเช่าและค่าบริการที่บริษัทได้รับจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่านั้นมีค่อนข้างน้อยเมื่อเทียบกับผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่ารายอื่นๆ อีกทั้ง ฐานรายได้ยังกระจุกตัวอยู่ในทำเลที่ตั้งเพียงแห่งเดียวและมีผู้เช่ารายใหญ่เพียงไม่กี่รายด้วย บริษัทพัฒนาอาคารสำนักงาน 3 แห่งบนถนนพระราม 9 ซึ่งประกอบด้วย อาคารเอและอาคารบีของ “The 9^th Towers” รวมทั้งอาคาร “Unilever House” และอาคาร “G Tower”

           บริษัทได้ให้เช่าพื้นที่อาคารสำนักงานของ The 9^th Towers และ Unilever House แก่ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ อาคารสำนักงาน จีแลนด์ (GLANDRT) ตั้งแต่ปี 2560 และได้จำหน่ายเงินลงทุนในทรัสต์ดังกล่าวออกไปให้แก่ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNREIT) ในปี 2563

           ปัจจุบันรายได้ค่าเช่าและค่าบริการส่วนใหญ่ของบริษัทมาจากอาคารสำนักงานเพียงแห่งเดียว คือ G Tower ซึ่งมีพื้นที่ให้เช่าขนาด 67,604 ตร.ม. และมีอัตราการเช่าสูงกว่า 95% ในช่วงปี 2560-2563 ในขณะที่ค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 730-830 บาทต่อ ตร.ม. ต่อเดือน ทั้งนี้ อาคารสำนักงาน G Tower มีผู้เช่ารายใหญ่ที่สุด 3 รายซึ่งเช่าพื้นที่คิดเป็นสัดส่วน 55% ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมด นอกจากนี้ บริษัทยังมีพื้นที่ค้าปลีกขนาดเล็กในแต่ละอาคารรวมทั้งสิ้น 24,854 ตร.ม. อีกด้วย อัตราการเช่าพื้นที่ค้าปลีกเฉลี่ยของอาคาร Belle Grand Rama 9 อาคาร The 9^th Towers และอาคาร Unilever House ยังคงต่ำโดยอยู่ที่ระดับ 30%-60% ในขณะที่อัตราการเช่าพื้นที่ค้าปลีกของอาคาร G Tower อยู่ในระดับสูงเกินกว่า 80% ทริสเรทติ้งมองว่ารายได้ของบริษัทกระจุกตัวอยู่ในสินทรัพย์เพียงแห่งเดียว โดยรายได้ค่าเช่าและค่าบริการจากอาคาร G Tower มีสัดส่วนถึงประมาณ 50% ของรายได้จากการขายและบริการรวมของบริษัทในช่วงปี 2561-2563

ผลการดำเนินงานได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 เพียงเล็กน้อย

           ผลการดำเนินงานของบริษัทในปี 2563 ไม่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญจากการแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (โรคโควิด 19) โดยอัตราการเช่าอาคารสำนักงานของบริษัทอยู่ที่ระดับ 92% ในปี 2563 ลดลงจากระดับ 97%-98% ในช่วงปี 2561-2562 ในขณะที่อัตราการเช่าของพื้นที่ค้าปลีกลดลงมาอยู่ที่ระดับ 58% ในปี 2563 จากระดับ 68%-70% ในช่วงปี 2560-2562 

           ในปี 2563 บริษัทสามารถปรับเพิ่มค่าเช่าของอาคารสำนักงานได้ที่ระดับ 2%-7% ในขณะที่บริษัทต้องยกเว้นค่าเช่าหรือให้ส่วนลดค่าเช่าที่ระดับ 20%-25% แก่ผู้เช่าพื้นที่ค้าปลีก ทั้งนี้ สัดส่วนรายได้จากพื้นที่ค้าปลีกคิดเป็นเพียง 20% ของรายได้รวมของบริษัท ซึ่งทำให้รายได้จากการดำเนินงานรวมของบริษัทลดลงเพียง 7% จากปีก่อนโดยอยู่ที่ 1.5 พันล้านบาทในปี 2563  

มีรายได้ที่สม่ำเสมอจากอาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีก

           แม้ว่า ความต้องการพื้นที่อาคารสำนักงานอาจจะชะลอตัวเนื่องจากแนวโน้มการทำงานจากที่บ้านที่เพิ่มขึ้นในช่วงระหว่างและหลังจากการแพร่ระบาดของโควิด 19 แต่ทริสเรทติ้งก็คาดว่าสินทรัพย์ที่บริษัทมีอยู่ในปัจจุบันจะยังคงสร้างรายได้ที่สม่ำเสมอให้แก่บริษัทต่อไปได้เนื่องจากทำเลที่ตั้งที่ดีตรงแยกพระราม 9 ทั้งนี้ บริษัทปล่อยเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีกส่วนใหญ่ภายใต้สัญญาเช่าแบบคงที่นาน 3 ปี ซึ่งสัญญาดังกล่าวทำให้บริษัทมีกระแสเงินสดที่แน่นอนจากรายได้ค่าเช่า

           ภายใต้สมมติฐานพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตราการเช่าของอาคารสำนักงานเอาไว้ได้ที่ระดับประมาณ 90% และรักษาอัตราการเช่าของพื้นที่ค้าปลีกในระดับที่สูงเกินกว่า 55% เอาไว้ได้ ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราค่าเช่าอาคารสำนักงานของบริษัทในปีนี้จะไม่เติบโตแต่จะปรับเพิ่มขึ้น 3% ต่อปีในช่วงปี 2565-2566 และยังคาดว่าอัตราค่าเช่าของพื้นที่ค้าปลีกในช่วงปี 2564-2566 จะต่ำกว่าอัตราค่าเช่าในปี 2562 ที่ระดับ 15%-20% ในการนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากการดำเนินงานรวมของบริษัทจะอยู่ที่ระดับ 1.4 พันล้านบาทในปีนี้และจะเพิ่มขึ้นเป็น 1.6-1.9 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2565-2566

           อัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ของบริษัทเพิ่มขึ้นเป็น 76% ในปี 2563 จาก 53%-56% ในช่วงปี 2561-2562 เนื่องจากบริษัทรับรู้กำไรจากการจำหน่ายเงินลงทุนใน GLANDRT ในปี 2563 อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งมองว่าความสามารถในการทำกำไรของบริษัทอาจได้รับแรงกดดันจากการแข่งขันที่รุนแรงของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่ารวมถึงปริมาณพื้นที่อาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าที่จะเพิ่มขึ้นในอนาคต ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้จากผลการดำเนินงานตามปกติที่ระดับ 45%-50% เอาไว้ได้ในช่วงประมาณการ 

ภาระหนี้อยู่ในระดับปานกลาง

           ทริสเรทติ้ง คาดว่าบริษัทจะใช้เงินลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าและที่อยู่อาศัยเพื่อขายจำนวน 0.6-1.1 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2564-2566 หลังจากกลายมาเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ในบริษัทแล้ว บริษัทเซ็นทรัลพัฒนามีแผนจะนำที่ดินเปล่าทั้ง 4 แปลงมาพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสานและโครงการที่อยู่อาศัย โดยที่ดินบนถนนพระราม 9 และบนถนนพหลโยธินนั้นจะพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสานซึ่งประกอบด้วยศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน โรงแรม และที่อยู่อาศัย ส่วนที่ดินบนถนนกำแพงเพชรและที่ดินในพื้นที่ดอนเมืองจะพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัย ปัจจุบันบริษัทอยู่ระหว่างการพัฒนาที่อยู่อาศัยในพื้นที่ดอนเมืองซึ่งคาดว่าโครงการนี้จะเปิดขายและเริ่มรับรู้รายได้ภายในปี 2564 ทั้งนี้
           ทริสเรทติ้ง คาดว่าบริษัทจะเริ่มพัฒนาที่ดินในแปลงอื่น ๆ ภายในปีหน้าและโครงการเหล่านี้จะทยอยสร้างรายได้ให้แก่บริษัทตั้งแต่ปี 2567 เป็นต้นไป ในการนี้ ทริสเรทติ้งมองว่าบริษัทจะต้องการแหล่งเงินทุนเพื่อพัฒนาโครงการทั้งหมดนี้ในช่วงปี 2564-2566 ทั้งนี้ บริษัทมีแผนจะจัดหาแหล่งเงินทุนส่วนหนึ่งด้วยการขายอาคาร G Tower ให้แก่ CPNREIT ภายในปี 2566 โดยเงินที่ได้รับจากการจำหน่ายสินทรัพย์ดังกล่าวจะช่วยลดภาระด้านแหล่งเงินทุนได้ส่วนหนึ่ง ทำให้ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนให้ต่ำกว่า 1 เท่าและอัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายให้สูงกว่า 3 เท่าได้ในช่วง 3 ปีข้างหน้า

สภาพคล่องที่สามารถบริหารจัดการได้

           ทริสเรทติ้ง ประเมินว่า สภาพคล่องของบริษัทอยู่ในระดับที่สามารถบริหารจัดการได้ในช่วง 12 เดือนข้างหน้า โดย ณ เดือนธันวาคม 2563 แหล่งเงินทุนของบริษัทประกอบด้วยเงินสดและเงินลงทุนระยะสั้นจำนวน 0.1 พันล้านบาท รวมถึงวงเงินกู้ระยะสั้นที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่สามารถยกเลิกได้จำนวน 0.9 พันล้านบาท นอกจากนี้ บริษัทเซ็นทรัลพัฒนายังให้วงเงินกู้ระยะสั้นแบบหมุนเวียนจำนวน 2.5 พันล้านบาทแก่บริษัทอีกด้วย ทริสเรทติ้ง คาดว่าเงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะอยู่ที่ระดับ 0.4 พันล้านบาท ในขณะที่บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 3.1 พันล้านบาทซึ่งประกอบด้วยเงินกู้ระยะสั้นจากบริษัทเซ็นทรัลพัฒนาจำนวน 1.4 พันล้านบาท ตั๋วแลกเงินระยะสั้นจำนวน 0.6 พันล้านบาท และหุ้นกู้จำนวน 1.1 พันล้านบาท ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดด้วยว่าบริษัทจะใช้เงินลงทุนจำนวน 0.6 พันล้านบาทในปี 2564

           บริษัทยังมีสินทรัพย์ที่ปลอดภาระค้ำประกันในจำนวนที่มีนัยสำคัญซึ่งประกอบด้วยที่ดินในราคาต้นทุนมูลค่า 4.9 พันล้านบาทรวมถึงการถือหุ้นในสัดส่วน 50% ใน บริษัท เบย์วอเตอร์ จำกัด ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดิน 48 ไร่บนถนนพหลโยธินอีกด้วย ซึ่งสินทรัพย์เหล่านี้สามารถใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันได้ในกรณีที่บริษัทมีความต้องการกู้เงินจากธนาคาร   

การสนับสนุนจากบริษัทเซ็นทรัลพัฒนา

           ทริสเรทติ้ง มองว่า บริษัทเซ็นทรัลพัฒนามีความตั้งใจที่จะให้การสนับสนุนแก่บริษัททั้งทางด้านธุรกิจและการเงิน ทั้งนี้ ณ เดือนธันวาคม 2563 บริษัทเซ็นทรัลพัฒนาถือหุ้นส่วนใหญ่ในบริษัทในสัดส่วน 67.53% ทริสเรทติ้งคาดว่าความเชี่ยวชาญในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทเซ็นทรัลพัฒนาจะเป็นประโยชน์ต่อโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสานของบริษัทที่จะเกิดขึ้นบนถนนพระราม 9 และถนนพหลโยธิน โดยทริสเรทติ้งมองว่าโครงการดังกล่าวจะเป็นแหล่งสร้างรายได้และกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายที่มีนัยสำคัญให้แก่บริษัทในอนาคต

           นอกเหนือจากการดำเนินธุรกิจแล้ว ทริสเรทติ้งยังมองว่าบริษัทเซ็นทรัลพัฒนายังเข้ามามีส่วนร่วมที่สำคัญในการกำหนดนโยบายทางการเงินของบริษัทอีกด้วย โดยบริษัทมีนโยบายที่จะรักษาอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนให้ต่ำกว่า 1 เท่า นอกจากนี้ บริษัทเซ็นทรัลพัฒนายังให้วงเงินกู้ระยะสั้นแก่บริษัทเพื่อช่วยลดต้นทุนทางการเงินและใช้เป็นแหล่งเงินทุนในการดำเนินงานอีกด้วยเช่นกัน

สมมติฐานกรณีพื้นฐาน

สมมติฐานกรณีพื้นฐานที่สำคัญ ๆ ของทริสเรทติ้งสำหรับการดำเนินงานของบริษัทในระหว่างปี 2564-2566 มีดังนี้

• อัตราการเช่าอาคารสำนักงานโดยรวมจะอยู่ที่ระดับประมาณ 90% และอัตราการเช่าพื้นที่ค้าปลีกจะอยู่ในระดับสูงกว่า 55%
• อัตราค่าเช่าสำหรับอาคารสำนักงานในปี 2564 จะเป็นอัตราเดียวกันกับในปี 2563 และจะเติบโตที่ระดับ 3% ต่อปีในช่วงปี 2565-2566
• อัตราค่าเช่าสำหรับพื้นที่ค้าปลีกในช่วงปี 2564-2566 จะต่ำกว่าอัตราค่าเช่าของปี 2562 ที่ระดับ 15%-20%
• เงินลงทุนสำหรับพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าและที่อยู่อาศัยเพื่อขายจะอยู่ที่ระดับ 0.6-1.1 พันล้านบาทต่อปี
• รายได้จากการดำเนินงานรวมจะอยู่ในช่วง 1.4-1.9 พันล้าบาทต่อปี
• อัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนจะยังคงอยู่ในระดับต่ำกว่า 1 เท่า

แนวโน้มอันดับเครดิต

           แนวโน้มอันดับเครดิต ‘Stable’ หรือ ‘คงที่’ สะท้อนความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินของบริษัทจะเป็นไปตามที่ทริสเรทติ้งประมาณการไว้ นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่าสินทรัพย์ในปัจจุบันของบริษัทจะยังคงสร้างกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอต่อไป อีกทั้ง ยังเชื่อว่า บริษัทจะปฏิบัติตามนโยบายทางการเงินที่เข้มงวดของบริษัทเซ็นทรัลพัฒนาและรักษาอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนให้ต่ำกว่า 1 เท่า

ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง

           อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจได้รับการปรับเพิ่มขึ้นหากฐานรายได้หรือกระแสเงินสดของบริษัทเติบโตขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ในขณะที่สถานะทางการเงินของบริษัทไม่ได้แตกต่างไปจากที่ทริสเรทติ้งคาดการณ์ไว้อย่างมีนัยสำคัญ ทั้งนี้ การสนับสนุนที่เพิ่มขึ้นจากบริษัทเซ็นทรัลพัฒนาหรือการมีบูรณาการทางธุรกิจที่มากขึ้นจะส่งผลในทางบวกต่ออันดับเครดิต ในทางตรงกันข้าม ผลการดำเนินงานและ/หรือสถานะทางการเงินที่อ่อนแอลงอาจส่งผลในทางลบต่ออันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตได้

เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง

บริษัท แกรนด์ คาแนล แลนด์ จำกัด (มหาชน) (GLAND)

******************************************กด Like - Share  เพจ Corehoon-Power Time เพื่อติดตามเคล็ดลับ ข่าวสาร เทรนด์ และบทวิเคราะห์ดีๆ อัพเดตทุกวัน คัดสรรมาเพื่อท่านนักลงทุนโดยเฉพาะ Click Donate Support Web