ทริสเรทติ้ง คงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ ‘AA’ ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต ;Stable; หรือ ‘คงที่’ โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงสถานะผู้นำของบริษัทในธุรกิจศูนย์การค้าในประเทศไทย ตลอดจนผลงานในการบริหารศูนย์การค้าคุณภาพสูง และกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอจากรายได้ค่าเช่าและค่าบริการตามสัญญา ทั้งนี้ การพิจารณาอันดับเครดิตยังคำนึงถึงความต้องการเงินลงทุนจำนวนมากเพื่อรองรับแผนการขยายธุรกิจของบริษัทในช่วงปี 2564-2566 และความกังวลเกี่ยวกับการแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (โรคโควิด 19) ที่ยาวนานซึ่งอาจส่งผลต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและอุปสงค์ของพื้นที่ค้าปลีกอีกด้วย

ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต

เป็นผู้นำในธุรกิจศูนย์การค้าในประเทศไทย

       ทริสเรทติ้ง ประเมินว่า บริษัทมีความสามารถในการแข่งขันที่แข็งแกร่งที่สุดในกลุ่มผู้ประกอบการธุรกิจศูนย์การค้าในประเทศไทย ทั้งนี้ ณ เดือนธันวาคม 2563 บริษัทบริหารศูนย์การค้าจำนวนทั้งสิ้น 34 แห่งโดย 15 แห่งอยู่ในเขตพื้นที่กรุงเทพฯ 18 แห่งอยู่ในเขตต่างจังหวัด และอีก 1 แห่งอยู่ในประเทศมาเลเซีย นอกจากนี้ บริษัทยังมีพื้นที่ค้าปลีกที่อยู่ภายใต้การบริหารงานของ บริษัท แกรนด์ คาแนล แลนด์ จำกัด (มหาชน) อีกด้วย บริษัทมีพื้นที่ค้าปลีกรวมทั้งหมด 1.8 ล้านตารางเมตร (ตร.ม.) ทั้งนี้ สถานะผู้นำของบริษัทสะท้อนจากการมีส่วนแบ่งทางการตลาดที่มากที่สุดถึง 20% ของพื้นที่ค้าปลีกทั่วประเทศและมีอัตราการเช่าที่สูงเกินกว่า 90% ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา

ผลงานที่ได้รับการยอมรับในการบริหารศูนย์การค้าคุณภาพสูง

        ทริสเรทติ้ง ประเมินว่าคุณภาพสินทรัพย์โดยรวมของบริษัทอยู่ในเกณฑ์ดีซึ่งเป็นผลมาจากการมีศูนย์การค้าสร้างรายได้ที่มีความหลากหลายและตั้งอยู่ในทำเลที่ดีรวมทั้งยังมีฐานผู้เช่าที่หลากหลายและแข็งแกร่ง บริษัทมีการปรับปรุงศูนย์การค้าและปรับเปลี่ยนผู้เช่าอย่างสม่ำเสมอเพื่อให้ศูนย์การค้าทันสมัยและดึงดูดลูกค้า ทั้งนี้ ผู้เช่าหลักที่เป็นแม่เหล็กดึงดูดลูกค้าให้เข้าศูนย์การค้าของบริษัทประกอบไปด้วยห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัล ห้างสรรพสินค้าโรบินสัน โรงภาพยนตร์ ซุปเปอร์มาร์เก็ต ร้านแบรนด์เนม และห้องโถงเอนกประสงค์ขนาดใหญ่สำหรับจัดกิจกรรมต่าง ๆ ซึ่งผู้เช่าหลักที่มีความหลากหลายเหล่านี้ยังช่วยดึงดูดผู้เช่าเฉพาะทางรายอื่น ๆ ในขณะที่ศูนย์การค้าที่มีคุณภาพสูงยังช่วยดึงดูดผู้เช่ารายย่อยทั้งที่เป็นแบรนด์ภายในประเทศและจากต่างประเทศได้อีกด้วย

ผลการดำเนินงานในปี 2563 ได้รับผลกระทบจากการปิดศูนย์การค้านาน 2 เดือนและจากการให้ส่วนลดค่าเช่า

       ผลการดำเนินงานของบริษัทในปี 2563 ได้รับผลกระทบจากมาตรการปิดเมือง โดยเฉพาะอย่างยิ่งการปิดศูนย์การค้าทุกแห่งในช่วงปลายเดือนมีนาคมจนถึงกลางเดือนพฤษภาคม 2563 เพื่อป้องกันการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ซึ่งส่งผลทำให้รายได้จากการดำเนินงานรวมของบริษัทในปี 2563 ลดลง 24% เหลือ 2.9 หมื่นล้านบาทและกำไรจากการดำเนินงานลดลง 37% เหลือ 8.4 พันล้านบาทในปี 2563 นอกจากนี้ บริษัทยังได้ยกเว้นไม่เก็บค่าเช่าในช่วงปิดศูนย์การค้าเป็นเวลา 2 เดือนและให้ส่วนลดค่าเช่าแก่ผู้เช่าพื้นที่ในศูนย์การค้าที่ได้รับผลกระทบจากการดำเนินธุรกิจตลอดทั้งปี 2563 อีกด้วย ซึ่งทำให้บริษัทมีอัตรากำไรขั้นต้นจากศูนย์การค้าลดลงมาอยู่ที่ 48% ในปี 2563 จาก 50%-52% ในช่วงปี 2560-2562

           ในขณะที่รายได้จากศูนย์อาหารลดลงมากถึงประมาณครึ่งหนึ่งโดยอยู่ที่ 0.4 พันล้านบาทในปี 2563 จากการปิดให้บริการศูนย์การค้า ส่วนรายได้จากการดำเนินงานโรงแรมก็ลดลงเหลือ 0.3 พันล้านบาทในปี 2563 จาก 1-1.2 พันล้านบาทต่อปีในปี 2560-2562 ซึ่งเป็นผลมาจากการหยุดดำเนินงานโรงแรมเนื่องจากการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 และการปิดโรงแรมเพื่อการปรับปรุง

ผลการดำเนินงานคาดว่าจะค่อยๆ ฟื้นตัวในปี 2564  

           แม้ว่า การติดเชื้อโรคโควิด 19 รอบ 2 จะเกิดขึ้นในประเทศไทยในช่วงกลางเดือนธันวาคม 2563 แต่การบังคับใช้มาตรการปิดศูนย์การค้าก็เกิดขึ้นเฉพาะในบางจังหวัดเท่านั้น โดยในกรุงเทพฯ นั้น สถานประกอบการในบางธุรกิจเท่านั้นที่มีการจำกัดการให้บริการหรือปิดดำเนินงาน ในขณะที่มาตรการบังคับดังกล่าวก็เริ่มผ่อนคลายมากขึ้นเรื่อยๆ ตั้งแต่ช่วงกลางเดือนมกราคม 2564 เป็นต้นมา อัตราการเข้าใช้บริการของลูกค้าในศูนย์การค้าของบริษัทเริ่มปรับดีขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 60%-70% ในเดือนกุมภาพันธ์ 2564 จากระดับ 40%-50% ในช่วงครึ่งหลังของเดือนธันวาคม 2563 จนถึงช่วงครึ่งแรกของเดือนมกราคม 2564 ในการนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราการเข้ามาใช้บริการของลูกค้าในศูนย์การค้าจะกลับมาเป็นปกติในช่วง 6-12 เดือนข้างหน้า

           เนื่องจากการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ในรอบที่ 2 และความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่ลดลง ทริสเรทติ้งจึงมีสมมติฐานที่เชื่อว่าบริษัทจะยังคงให้ส่วนลดค่าเช่าแก่ผู้เช่าบางส่วนในปี 2564 ต่อไป ดังนั้น รายได้ค่าเช่าและบริการจากศูนย์การค้าในปี 2564 ของบริษัทจึงน่าจะไม่ขยายตัวโดยจะอยู่ในระดับเท่ากับในปี 2563 ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่าหากบริษัทยังคงให้ส่วนลดค่าเช่าในปี 2565-2566 ต่อไปอีกก็จะทำให้รายได้ค่าเช่าและบริการจากศูนย์การค้าจะยังคงต่ำกว่าในปี 2562 ที่ระดับ 5%-10% ต่อไปอีกด้วย

           นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่าบริษัทจะเปิดศูนย์การค้าใหม่จำนวน 1-2 แห่งต่อปีในช่วงปี 2564-2566 ซึ่งจะทำให้พื้นที่ค้าปลีกของบริษัทเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 2 ล้าน ตร.ม. ภายในปี 2566 และบริษัทจะรักษาอัตราการเช่าตามสัญญาโดยรวมไว้ที่ระดับเกินกว่า 90% ได้ นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดอีกว่ารายได้จากการดำเนินงานรวมของบริษัทจะอยู่ที่ 2.8 หมื่นล้านบาทในปีนี้และจะเติบโตขึ้นเป็น 3.3-3.6 หมื่นล้านบาทต่อปีในปี 2565-2566 ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะยังมีกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอเนื่องจากพื้นที่เช่าของบริษัทประมาณ 60% อยู่ภายใต้สัญญาเช่าอัตราคงที่ (สัญญาเช่า 3 ปีและสัญญาเช่าระยะยาว)

           และยังคาดว่าบริษัทจะสามารถควบคุมต้นทุนในการดำเนินงานได้อย่างมีประสิทธิภาพในช่วงที่การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจยังมีความไม่แน่นอน ในการนี้ ทริสเรทติ้งคาดการณ์ว่ากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย (รวมการจำหน่ายและให้เช่าสินทรัพย์ของบริษัทแก่ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์) จะอยู่ในช่วง 2.2-2.7 หมื่นล้านบาทต่อปีในระหว่างปี 2564-2566 และอัตรากำไรสุทธิน่าจะอยู่ที่ระดับไม่ต่ำกว่า 30% ตลอดช่วงเวลาประมาณการ

การจำหน่ายและให้เช่าสินทรัพย์แก่ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จะช่วยบรรเทาภาระหนี้ของบริษัท

           ทริสเรทติ้ง ปรับลดการคาดการณ์เงินลงทุนของบริษัทในช่วงปี 2564-2566 ลง 10% จากประมาณการก่อนหน้านี้โดยจะอยู่ที่ประมาณ 2 หมื่นล้านบาทต่อปี ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งมองว่าบริษัทจะเลื่อนการลงทุนบางส่วนออกไปอีก 6-12 เดือนเนื่องจากสถานการณ์การแพร่ระบาดยังไม่สิ้นสุด อย่างไรก็ตาม ในการประมาณการเงินลงทุนดังกล่าวนี้ทริสเรทติ้งยังได้รวมเงินลงทุนในการเปิดศูนย์การค้าแห่งใหม่ๆ ตลอดจนการปรับปรุงศูนย์การค้าที่มีอยู่ในปัจจุบัน รวมถึงอาคารสำนักงาน โรงแรม ที่อยู่อาศัย และธุรกิจสนับสนุนอื่น ๆ ทั้งของบริษัทและของบริษัท แกรนด์ คาแนล แลนด์ รวมทั้งโครงการร่วมทุนอื่น ๆ เข้ามาประกอบการพิจารณาทั้งหมดด้วยแล้ว

           แม้ว่า จะต้องใช้เงินลงทุนเพื่อการขยายธุรกิจจำนวนมากในช่วง 3 ปีข้างหน้า แต่ทริสเรทติ้งก็คาดว่าความต้องการเงินลงทุนเพื่อการเติบโตตามแผนของบริษัทจะยังคงอยู่ในระดับปานกลาง ทั้งนี้ แผนการจัดหาแหล่งเงินทุนของบริษัทยังรวมไปถึงการจำหน่ายและให้เช่าสินทรัพย์ของบริษัทแก่ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNREIT) ในช่วงปี 2564-2566 ด้วย ซึ่งเงินที่ได้รับจากการจำหน่ายและให้เช่าดังกล่าวจะช่วยลดความต้องการแหล่งเงินทุนได้ส่วนหนึ่ง ในการนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายที่ระดับต่ำกว่า 4.5 เท่าตลอดช่วงประมาณการเอาไว้ได้ ในขณะที่อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินนั้นคาดว่าจะอยู่ที่ระดับ 18%-25%

สภาพคล่องที่เพียงพอ

           ทริสเรทติ้ง ประเมินว่า สภาพคล่องทางการเงินของบริษัทจะมีเพียงพอในช่วง 12 เดือนข้างหน้า โดย ณ เดือนธันวาคม 2563 แหล่งเงินทุนของบริษัทประกอบด้วยเงินสดจำนวน 7.2 พันล้านบาทและเงินลงทุนระยะสั้นจำนวน 2 พันล้านบาท นอกจากนี้ บริษัทยังมีวงเงินกู้ยืมระยะสั้นและระยะยาวที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีกจำนวน 1.81 หมื่นล้านบาทอีกด้วย ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าเงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะอยู่ที่ 1.8 หมื่นล้านบาท (รวมการจำหน่ายสินทรัพย์ให้แก่ CPNREIT) ทั้งนี้ บริษัทมีภาระหนี้สินทางการเงินที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 2.02 หมื่นล้านบาทซึ่งประกอบด้วยหนี้ระยะสั้นจำนวน 1.2 หมื่นล้านบาท หนี้ระยะยาวจำนวน 6.2 พันล้านบาท และหนี้สินตามสัญญาเช่าจำนวน 2 พันล้านบาท โดยทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะใช้งบลงทุนสำหรับปี 2564 ที่จำนวนประมาณ 2 หมื่นล้านบาท

           ตามเงื่อนไขทางการเงินของหุ้นกู้ บริษัทจะต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุน (ไม่รวมหนี้สินตามสัญญาเช่า) ให้ต่ำกว่า 1.75 เท่าและอัตราส่วนสินทรัพย์หลังจากหักภาระผูกพันต่อเงินกู้ยืมที่ไม่มีหลักประกันให้สูงกว่า 1.5 เท่า ซึ่ง ณ เดือนธันวาคม 2563 อัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนของบริษัทอยู่ที่ระดับ 0.5 เท่าและอัตราส่วนสินทรัพย์หลังจากหักภาระผูกพันต่อเงินกู้ยืมที่ไม่มีหลักประกันอยู่ที่ระดับ 4.25 เท่า

สมมติฐานพื้นฐาน

สมมติฐานกรณีพื้นฐานที่สำคัญๆ ของทริสเรทติ้งสำหรับการดำเนินงานของบริษัทในระหว่างปี 2564-2566 มีดังนี้

• จะไม่มีการปิดศูนย์การค้าในวงกว้างทั่วประเทศในปี 2564
• รายได้ค่าเช่าและค่าบริการจากศูนย์การค้าในปี 2564 จะเท่ากับในปี 2563 และรายได้ดังกล่าวในช่วงปี 2565-2566 จะต่ำกว่าในปี 2562 ที่ 5%-10%
• บริษัทจะเปิดศูนย์การค้าใหม่จำนวน 1-2 แห่งต่อปีในช่วงปี 2564-2566 และจะเพิ่มพื้นที่ค้าปลีกเป็นประมาณ 2 ล้าน ตร.ม. ภายในปี 2566 โดยจะมีอัตราการเช่าโดยรวมตามสัญญาสูงเกินกว่า 90%
• งบลงทุนสำหรับทุกธุรกิจรวมกันจะอยู่ที่ประมาณ 2 หมื่นล้านบาทต่อปี
• รายได้จากการดำเนินงานรวมจะอยู่ที่ระดับ 2.8 หมื่นล้านบาทในปี 2564 และจะเพิ่มขึ้นเป็น 3.3-3.6 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2565-2566
• บริษัทจะจำหน่ายและให้เช่าสินทรัพย์แก่ CPNREIT ในปี 2564-2566

แนวโน้มอันดับเครดิต

           แนวโน้มอันดับเครดิต ‘Stable’ หรือ ‘คงที่’ สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะยังคงรักษาผลการดำเนินงานที่ดีเอาไว้ได้ตามที่คาดการณ์แม้ว่าจะต้องเผชิญกับความท้าทายในการดำเนินธุรกิจต่างๆ และการแข่งขันที่รุนแรงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าก็ตาม ด้วยฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่งและการบริหารทางการเงินที่มีความระมัดระวังจึงคาดว่าบริษัทจะสามารถผ่านพ้นอุปสรรคในช่วงที่ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและการฟื้นตัวของเศรษฐกิจภายในประเทศยังมีความไม่แน่นอนไปได้

ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง

           อันดับเครดิตของบริษัทอาจปรับเพิ่มขึ้นได้หากสถานะทางการเงินของบริษัทแข็งแกร่งขึ้นในขณะที่ยังคงรักษาผลการดำเนินงานที่ดีเอาไว้ได้ ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจปรับลดลงหากผลการดำเนินงานและ/หรือสถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงอย่างมีนัยสำคัญจากระดับที่คาดการณ์ไว้หรืออัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายยังคงสูงเกินกว่า 4.5 เท่าอย่างต่อเนื่อง

เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง

บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) (CPN)

******************************************กด Like - Share  เพจ Corehoon-Power Time เพื่อติดตามเคล็ดลับ ข่าวสาร เทรนด์ และบทวิเคราะห์ดีๆ อัพเดตทุกวัน คัดสรรมาเพื่อท่านนักลงทุนโดยเฉพาะ Click Donate Support Web