หมวดหมู่: บริษัทจดทะเบียน

TRIS7 3ทริสเรทติ้ง คงอันดับเครดิตองค์กร 'ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เหมราช'ที่ 'BBB+'แนวโน้ม 'Stable'

     ทริสเรทติ้ง คงอันดับเครดิตองค์กรของ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เหมราชที่ระดับ 'BBB+' ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต 'Stable'หรือ 'คงที่'โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงการที่ทรัสต์ฯ มีผลการดำเนินงานที่ดีขึ้นและมีกระแสรายรับที่สม่ำเสมอจากสัญญาเช่า อันดับเครดิตยังคำนึงถึงการได้รับความช่วยเหลือที่เข้มแข็งจาก บริษัท ดับบลิวเอชเอ อินดัสเตรียล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นสปอนเซอร์ของทรัสต์ฯ ผ่านการขายสินทรัพย์และนโยบายชดเชยรายได้อย่างไรก็ตาม จุดแข็งดังกล่าวลดทอนลงบางส่วนจากฐานรายได้ที่มีขนาดค่อนข้างเล็ก ความเสี่ยงจากการที่รายได้ขึ้นอยู่กับผู้เช่ารายใหญ่เป็นหลัก และลักษณะธุรกิจที่ค่อนข้างผันผวนจากความอ่อนไหวต่อภาวะเศรษฐกิจและสภาวะการแข่งขันของตลาด

 

ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต

ผลการดำเนินงานดีขึ้น

     ผลการดำเนินงานของทรัสต์ฯ ดีชึ้นจากการที่ทรัสต์ฯ สามารถหาผู้เช่าได้เพิ่มขึ้นและจากการมีสินทรัพย์ที่เติบโตอย่างต่อเนื่องจากสปอนเซอร์ ทรัสต์ฯ มีอัตราการให้เช่าอยู่ในระดับที่น่าพอใจที่ 83% ณ เดือนมิถุนายน 2562 เพิ่มขึ้นจาก 68% ในปี 2560 และ 81% ในปี 2561 ทั้งนี้ เนื่องจากความต้องการเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในเขตพื้นที่ฝั่งตะวันออกสูงขึ้นซึ่งเป็นทำเลสำคัญของอุตสาหกรรมการผลิตในประเทศไทย นอกจากนี้ ประเด็นความตึงเครียดทางการค้าระหว่างสหรัฐอเมริกาและจีนก็เป็นอีกสาเหตุหลักที่ทำให้อัตราการเช่าสูงขึ้น ดังจะเห็นได้ว่าผู้เช่าจากจีนมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นเป็น 11% ของผู้เช่าทั้งหมดในปี 2561 และ 13% ในครึ่งปีแรกของปี 2562 โดยเพิ่มจาก 4% ในปี 2560

     นอกจากนี้ การซื้อสินทรัพย์เข้ามาจากสปอนเซอร์ประกอบด้วยคลังสินค้ามาตรฐานและโรงงานสำเร็จรูปให้เช่าที่มีอัตราการให้เช่า 100% ช่วยเพิ่มอัตราการให้เช่าของทรัสต์ฯ เช่นกัน ทรัสต์ฯ คาดว่าจะลงทุนในสินทรัพย์ของสปอนเซอร์อีกประมาณ 1.40 พันล้านบาทภายในต้นปี 2563 และประมาณ 870 ล้านบาทภายในต้นปี 2564 ดังนั้น ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราการให้เช่าของทรัสต์ฯ (ไม่รวมการชดเชยจากสปอนเซอร์) จะอยู่ที่ระดับประมาณ 85%-90% ในปี 2562-2564

 

ขนาดธุรกิจค่อนข้างเล็ก

      ทรัสต์ฯ มีขนาดธุรกิจเล็กกว่าทรัสต์ฯเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าอื่นที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตโดยทริสเรทติ้ง เมื่อพิจารณาจากมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ณ เดือนมิถุนายน 2562 จะเห็นว่ามูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนของทรัสต์ฯ อยู่ที่ 9.55 พันล้านบาท ในขณะที่มูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (FTREIT) อยู่ที่ 3.57 หมื่นล้านบาท และของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท (WHART) อยู่ที่ 3.09 หมื่นล้านบาท ขนาดของสินทรัพย์มีความสำคัญในแง่ที่ส่งผลต่อความสามารถในการสร้างรายได้ ในช่วงเวลา 12 เดือนปี 2561 รายได้รวมของทรัสต์ฯ อยู่ที่ 725 ล้านบาท เทียบกับ FTREIT ที่ระดับ 2.62 พันล้านบาท และ WHART ที่ระดับ 1.98 พันล้านบาท

 

ความท้าทายในการรักษารายได้จากการดำเนินงานที่ระดับปัจจุบัน

      ปัจจุบัน ทรัสต์ฯ มีรายได้ค่าเช่าและค่าบริการที่สม่ำเสมอจากสัญญาเช่าระยะปานกลางและนโยบายชดเชยรายได้จากสปอนเซอร์ บริษัทดับบลิวเอชเอ อินดัสเตรียล ดีเวลลอปเมนท์ ซึ่งเป็นสปอนเซอร์ของทรัสต์ฯ ได้ตกลงชดเชยรายได้ค่าเช่าให้แก่ทรัสต์ฯ เป็นระยะเวลา 3 ปีสำหรับสินทรัพย์ที่ไม่มีผู้เช่าเพื่อให้อัตราการให้เช่าอยู่ที่ระดับ 100% และจะชดเชยส่วนขาดจากอัตราค่าเช่าหากอัตราค่าเช่าของสินทรัพย์ที่มีผู้เช่านั้นต่ำกว่าอัตราประกันขั้นต่ำ นโยบายชดเชยรายได้จากสปอนเซอร์ทั้งจากสินทรัพย์ที่ไม่มีผู้เช่าและจากส่วนขาดจากอัตราค่าเช่าขั้นต่ำจะช่วยลดผลกระทบจากสินทรัพย์ที่ยังว่างอยู่

     อย่างไรก็ตาม สัญญาชดเชยรายได้จากสปอนเซอร์ซึ่งคิดเป็น 78.6% ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมด ณ เดือนมิถุนายน 2562 จะสิ้นสุดในเดือนพฤศจิกายน 2562 ในมุมมองของทริสเรทติ้ง ทรัสต์ฯ จะเผชิญกับความท้าทายในการรักษาอัตราการให้เช่าที่ระดับปัจจุบันเพื่อที่จะคงรายได้เอาไว้ สัญญาที่มีระยะเวลาเช่า 3 ปีคิดเป็นกว่า 2 ใน 3 (64%) ของสัญญาเช่าทั้งหมดของทรัสต์ฯ โดยสัญญาเช่าที่จะครบกำหนดในปี 2562 คิดเป็น 35% ของพื้นที่เช่าทั้งหมด สัญญาเช่าที่จะครบกำหนดในปี 2563 คิดเป็น 18% ของพื้นที่เช่าทั้งหมด และสัญญาเช่าที่จะครบกำหนดในปี 2564 คิดเป็น 32% ของพื้นที่เช่าทั้งหมด ตามปกติ ผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์จะสอบถามผู้เช่าล่วงหน้า 6 เดือนก่อนสัญญาครบกำหนด ดังนั้น ทรัสต์ฯ มีเวลาสำหรับเพื่อหาผู้เช่ารายใหม่มาทดแทนผู้เช่ารายเดิมที่ไม่ต่อสัญญา

     ภายใต้สมมติฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าทรัสต์ฯ จะรักษาระดับอัตราการเช่าที่ระดับนี้ไว้ได้ ดังนั้น ประมาณการรายได้รวมของทรัสต์ฯ อยู่ที่ 730-820 ล้านบาทต่อปี ในขณะที่กำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายจะอยู่ที่ 650-700 ล้านบาทต่อปี ในปี 2562-2564

 

ความเสี่ยงจากการที่รายได้ขึ้นอยู่กับผู้เช่ารายใหญ่เป็นหลัก

    ทรัสต์ฯ มีรายได้จากผู้เช่า 10 อันดับแรกคิดเป็นประมาณครึ่งหนึ่งของรายได้ค่าเช่าและบริการทั้งหมด อย่างไรก็ตาม ความเสี่ยงจากการที่รายได้ขึ้นอยู่กับผู้เช่ารายใหญ่เป็นหลักจะค่อย ๆ ลดลงจากการมีขนาดสินทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น ณ เดือนมิถุนายน 2562 รายได้จากผู้เช่า 10 อันดับแรกคิดเป็น 43% ของรายได้ค่าเช่าและบริการทั้งหมด ลดลงจาก 57% ในปี 2559 และ 46% ในปี 2560 นอกจากนี้ สัญญาบางส่วนระบุค่าปรับกรณีผู้เช่ายกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนด โดยผู้เช่าจะถูกปรับให้จ่ายค่าเช่าที่เหลือ ผู้เช่าพื้นที่ของทรัสต์ฯ ส่วนใหญ่อยู่ในอุตสาหกรรมยานยนต์ซึ่งมีสัดส่วนคิดเป็น 31% ของผู้เช่าทั้งหมด ในขณะที่ผู้ผลิตสินค้าอุปโภคบริโภคมีสัดส่วน 23% และผู้ให้บริการโลจิสติกส์มีสัดส่วน 21% จากแผนการลงทุนอย่างต่อเนื่อง ทริสเรทติ้งคาดว่าฐานผู้เช่าของทรัสต์ฯ จะกระจายตัวหลากหลายมากยิ่งขึ้นจากการเติบโตของขนาดสินทรัพย์

 

ภาระหนี้ของทรัสต์ฯ อยู่ที่ระดับปานกลาง

       ภาระหนี้ของทรัสต์ฯ อยู่ที่ระดับปานกลาง ในเดือนธันวาคม 2561 ทรัสต์ฯได้ลงทุนซื้อสินทรัพย์เพิ่มเติมจำนวน 500 ล้านบาทจากสปอนเซอร์ด้วยการกู้ยืม 84% ของเงินลงทุนทั้งหมด ทำให้อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อมูลค่าสินทรัพย์รวม (LTV) ของทรัสต์ฯ เพิ่มขึ้นเป็น 33.9% ในปี 2561

      ทรัสต์ฯ ตั้งใจที่จะขยายขนาดของสินทรัพย์อย่างต่อเนื่องโดยมาจากสปอนเซอร์เป็นหลัก ทั้งนี้ ทรัสต์ฯ คาดว่าจะลงทุนซื้อสินทรัพย์เพิ่มเติมทั้งสิ้นจำนวนประมาณ 1.40 พันล้านบาทภายในไตรมาสแรกของปี 2563 และราว 870 ล้านบาทในต้นปี 2564 ตามที่ทรัสต์ฯ มีนโยบายทางการเงินที่จะคงอัตราส่วน LTV ไม่ให้เกิน 35% ในระยะกลางถึงระยะยาว ทริสเรทติ้งคาดว่าทรัสต์ฯ จะหาแหล่งเงินเพื่อลงทุนจากทั้งการเพิ่มทุนและกู้ยืม ส่งผลให้คาดว่า LTV จะคงอยู่ที่ระดับปัจจุบันที่ระดับประมาณ 34% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า

 

มีความสามารถในการบริหารจัดการความเสี่ยงด้านการชำระคืนหนี้

        จากการที่ทรัสต์ฯ มีความสามารถในการเข้าถึงแหล่งเงินทุนรวมถึงมีการเตรียมจัดหาวงเงินกู้ระยะยาวกับสถาบันการเงินไว้รองรับการชำระคืนหนี้ ทริสเรทติ้งจึงประเมิณว่าทรัสต์ฯ จะมีความเสี่ยงด้านการชำระคืนหนี้อยู่ในระดับที่สามารถจัดการได้ จากภาระเงินกู้ที่มีจำนวน 3.32 พันล้านบาท ณ เดือนมิถุนายน 2562 ทรัสต์ฯ มีภาระหนี้ที่จะต้องชำระจำนวน 2.33 พันล้านบาทในปี 2564 และ 995 ล้านบาทในปี 2566 ในการนี้ ทรัสต์ฯ มีการเตรียมจัดหาวงเงินกู้ระยะยาวกับสถาบันการเงินแห่งหนึ่งไว้รองรับการชำระคืนหนี้ตามกำหนดเวลาดังกล่าวแล้ว

 

สมมติฐานกรณีพื้นฐาน

•             เงินลงทุนในช่วงปี 2563 จะเพิ่มขึ้นประมาณ 1.40 พันล้านบาท และจะเพิ่มประมาณ 870 ล้านบาทในปี 2564 อัตราการให้เช่าอยู่ที่ระดับประมาณ 90% ในปี 2563-2564

•             รายได้ของทรัสต์ฯ จะเติบโตอยู่ที่ราว ๆ ปีละ 730-820 ล้านบาทต่อปี ในช่วงปี 2562-2564

•             อัตรากำไรจากการดำเนินงานของทรัสต์ฯ จะอยู่ที่ราว ๆ 87%-90% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า

 

แนวโน้มอันดับเครดิต

       แนวโน้มอันดับเครดิต 'Stable' หรือ 'คงที่' สะท้อนถึงความคาดหวังว่าอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าของทรัสต์ฯ จะสร้างกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอทั้งก่อนและหลังนโยบายการชดเชยรายได้จากสปอนเซอร์สิ้นสุดลง รวมทั้งทรัสฯ จะสามารถปฏิบัติได้ตามเงื่อนไขทางการเงิน

 

ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง

      อันดับเครดิตของทรัสต์ฯ อาจได้รับการปรับลดลงหากอัตราการให้เช่าลดต่ำลงอย่างมีนัยสำคัญ และ/หรือเงินกู้เพื่อการขยายธุรกิจสูงกว่าที่คาดไว้เป็นระยะเวลานาน ในทางกลับกัน อันดับเครดิตอาจมีการปรับเพิ่มขึ้นหากทรัสต์ฯ สามารถเพิ่มขนาดของทรัสต์ฯ ได้ระดับหนึ่งขณะที่ยังสามารถคงผลการดำเนินงานในระดับที่น่าพึงพอใจไว้ได้

 

เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง

- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงิน, 5 กันยายน 2561

- กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์, 12 ตุลาคม 2559

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เหมราช (HREIT)

อันดับเครดิตองค์กร:             BBB+

แนวโน้มอันดับเครดิต:           Stable

บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด/ www.trisrating.com

ติดต่อ santaya@trisrating.com โทร. 0-2098-3000 อาคารสีลมคอมเพล็กซ์ ชั้น 24 191 ถ. สีลม กรุงเทพฯ 10500

      บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด สงวนลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2562 ห้ามมิให้บุคคลใด ใช้ เปิดเผย ทำสำเนาเผยแพร่ แจกจ่าย หรือเก็บไว้เพื่อใช้ในภายหลังเพื่อประโยชน์ใดๆ ซึ่งรายงานหรือข้อมูลการจัดอันดับเครดิต ไม่ว่าทั้งหมดหรือเพียงบางส่วน และไม่ว่าในรูปแบบ หรือลักษณะใดๆ หรือด้วยวิธีการใดๆ โดยที่ยังไม่ได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจาก บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ก่อน การจัดอันดับเครดิตนี้มิใช่คำแถลงข้อเท็จจริง หรือคำเสนอแนะให้ซื้อ ขาย หรือถือตราสารหนี้ใดๆ แต่เป็นเพียงความเห็นเกี่ยวกับความเสี่ยงหรือความน่าเชื่อถือของตราสารหนี้นั้นๆ หรือของบริษัทนั้นๆ โดยเฉพาะ ความเห็นที่ระบุในการจัดอันดับเครดิตนี้มิได้เป็นคำแนะนำเกี่ยวกับการลงทุน หรือคำแนะนำในลักษณะอื่นใด การจัดอันดับและข้อมูลที่ปรากฏในรายงานใดๆ ที่จัดทำ หรือพิมพ์เผยแพร่โดย บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้จัดทำขึ้นโดยมิได้คำนึงถึงความต้องการด้านการเงิน พฤติการณ์ ความรู้ และวัตถุประสงค์ของผู้รับข้อมูลรายใดรายหนึ่ง ดังนั้น ผู้รับข้อมูลควรประเมินความเหมาะสมของข้อมูลดังกล่าวก่อนตัดสินใจลงทุน บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้รับข้อมูลที่ใช้สำหรับการจัดอันดับเครดิตนี้จากบริษัทและแหล่งข้อมูลอื่นๆ ที่เชื่อว่าเชื่อถือได้

          ดังนั้น บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด จึงไม่รับประกันความถูกต้อง ความเพียงพอ หรือความครบถ้วนสมบูรณ์ของข้อมูลใดๆ ดังกล่าว และจะไม่รับผิดชอบต่อความสูญเสีย หรือความเสียหายใดๆ อันเกิดจากความไม่ถูกต้อง ความไม่เพียงพอ หรือความไม่ครบถ้วนสมบูรณ์นั้น และจะไม่รับผิดชอบต่อข้อผิดพลาด หรือการละเว้นผลที่ได้รับหรือการกระทำใดๆโดยอาศัยข้อมูลดังกล่าว ทั้งนี้ รายละเอียดของวิธีการจัดอันดับเครดิตของ บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด เผยแพร่อยู่บน Website: http://www.trisrating.com/th/rating-information-th2/rating-criteria.html

Click Donate Support Web

ais 790x90

GC 950x120

sme 720x90

banpu 720x90 new1 1

ooKbee1

corehoon NEW2

 

 

ข่าวล่าสุด!!